Immobilien

Was taugen Apps zur Bewertung von Immobilien?

Immer mehr Banken bieten kostenlose Apps an, mit denen der Wert von Einfamilienhäusern und Wohnungen ermittelt werden kann. cash zeigt, ob die digitalen Helfer beim Kauf und Verkauf von Immobilien tatsächlich helfen.

17.07.2018 23:00

Von Pascal Züger

Mit bloss einem Foto mit dem Smartphone den Wert eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung ermitteln. Das bieten seit Ende 2017 die Basler Kantonalbank (BKB) mit der App "Homescan" und ihre Tochterbank Cler mit "Quanto" an. Vergangenen Monat sind nun auch die Postfinance mit "Homecheck" und Clientis mit "Immosnap" nachgezogen.

Wer die Apps brauchen will, muss zuerst relativ viele eigene Daten hergeben: Zunächst erfolgt die Registrierung mittels Name, E-Mail und Telefonnummer. Nach Eingabe des erhaltenen SMS-Bestätigungscodes können dann Wohnobjekte fotografiert und deren Wert ermittelt werden. In einem Selbstversuch schätzt die Quanto-App der Bank Cler eine 4-Zimmer-Wohnung mit 105 Quadratmeter und Baujahr 2010 in Zürich Altstetten auf 1,136 bis 1,537 Millionen Franken.

Die Auswahl der Apps erscheint auf den ersten Blick vielfältig. Doch beim Testen wird deutlich, dass das Prinzip dahinter und die Abläufe praktisch identisch sind. Das ist kein Zufall: Entwicklerin, Eigentümerin und Betreiberin all dieser Apps ist die Zürcher Immobilienbewertungsfirma Iazi.

Entscheidend für die Wertbestimmung sind nicht die Bilder selbst, sondern die dabei übermittelten GPS-Daten. Die GPS-Daten geben die Lage des Wohnobjektes preis, die grosse Datenbank von Iazi kann dann den üblichen Transaktionspreis für diesen Standort ermitteln. Die Bilderkennungstechnologie analysiert lediglich, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Gewisse Parameter wie Nettowohnfläche, Anzahl Zimmer und Baujahr können bzw. müssen in der App danach auch noch manuell angepasst werden. Auch der Standort ist veränderbar. Die Fotos selber spielen bei der Wertermittlung eine untergeordnete Rolle.

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Screenshot Quanto-App von Bank Cler

Der Nutzer erhält innert kürzester Zeit eine konkrete Schätzung für den Immobilienwert. Doch was taugt die Wertangabe? "Apps zur Immobilienbewertung beurteile ich vorsichtig", sagt Dominique Ackermann, unabhängiger Immobilienberater bei Hypoconsultplus, auf cash-Anfrage. Und wird dann noch etwas deutlicher: "Da die Bewertungen auf wenigen Kriterien basieren und wichtige Parameter fehlen, können sie zu fragwürden Ergebnissen führen. Für eine seriöse Einschätzung dienen die Apps deshalb nicht."

Tatsächlich werden zur Berechnung nur vier Parameter herbeigezogen. So bleiben etwa die Sicht oder andere spezielle Eigenheiten des Objekts unberücksichtigt.

App dient lediglich als Anhaltspunkt

"Die App beabsichtigt nicht eine vollumfängliche Immobilienschätzung", so Roman Ballmer, Leiter Hedonic Products bei Iazi und verantwortlich für die Entwicklung der App. Ziel sei es, in der Suchphase in wenigen Schritten eine erste Indikation für den Preis an diesem Standort zu erhalten und zu erfahren, ob eine Bankfinanzierung möglich sei.

Gemäss Iazi-Angaben trifft die App statistisch gesehen im Mittel jedoch genau den Verkaufspreis, da effektive Marktdaten für die Berechnung herangezogen werden. In Einzelfällen kann es aber zu grösseren Abweichungen zum eigentlichen Verkehrswert kommen. Generell gilt: Je spezieller das Objekt, desto grösser die erwarteten Abweichungen zum effektiven Wert.

Die Apps sind also kein magisches Tool, welches per Knopfdruck den wahren Immobilienpreis ermittelt. Es handelt sich dabei auch um ein Instrument der Banken zur Kundengewinnung - und zur Andeutung einer fortschrittlichen Digitalstrategie, wie Immobilienberater Ackermann vermutet. Bei den Nutzungsbedingungen von "Quanto" der Bank Cler muss sich der App-Nutzer immerhin bereit erklären, dass die Bank mit ihm "telefonisch oder anderweitig Kontakt aufnehmen" kann.

Wer damit leben kann, dass mit der Registrierung persönliche Daten für Werbezwecke und Nutzeranalysen zur Verfügung gestellt werden, kann mit den benutzerfreundlichen Apps spielerisch und unkompliziert Anhaltspunkte für Liegenschaftspreise ermitteln. Kostenpflichtige Schätzungen beim Kauf oder Verkauf werden dadurch nicht obsolet. Die Kosten dafür bewegen sich bei 300 Franken für Online-Schätzungen und 1000 Franken oder mehr für einen Immobilienschätzer, der vor Ort vorbeikommt.

Redaktionelle Mitarbeit von Ivo Ruch

Welches und wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sinnvoll ist

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht viel Geld - ohne Eigenkapital gibt es auch die günstigste Hypothek nicht. Beim Einsatz von Eigenmitteln gibt es aber einige Punkte zu beachten.

29.07.2018 22:40

Von Marc Forster

Flickr, Lizenz CC BY-NC 2.0

Für die Finanzierung eines eigenen Zuhauses spielen viele Faktoren eine Rolle: persönliche Situation, Einkommen, finanzielle Planung wie auch Zivilstand und Familie. Dazu kommen Unwägbarkeiten wie etwa eine Scheidung, Arbeitslosigkeit oder sich ändernde Lebenspläne. Und natürlich die Lage der Wunschimmobilie.

Im Grossraum Zürich ein geräumiges, einigermassen modernes Einfamilienhaus für 1,2 Millionen Franken zu finden, ist schon fast Glück. Wer für eine Eigentumswohnung eine Million Franken hinblättern muss, ist ebenfalls gut bedient. Aber wie auch immer die Preise sind, für eine Hypothek muss mindestens 20 Prozent des Eigenheimwerts durch Eigenkapital gedeckt sein. 240'000 beziehungweise 200'000 Franken müssen bei den genannten Beispielen bereitgestellt sein, bevor irgendeine Bank, Pensionskasse oder ein sonstiger Hypothekenfinanzierer den Kredit spricht.

Wohnträume und Lebenswege sind von Fall zu Fall verschieden. Aber mit einer Reihe von Fragen müssen sich alle befassen, die eine Hypothek aufnehmen und dafür Eigenmittel benötigen. Die Übersicht:

Warum sind oft zwei Hypotheken nötig?

Mit der so genannten ersten Hypothek kann in der Regel maximal 65 bis 70 Prozent eines Eigenheims belehnt werden. Wer also nur 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, muss die restlichen 10 bis 15 Prozent des Hauskredits über eine zweite Hypothek laufen lassen, die normalerweise mit einem etwas höheren Zins belegt ist als die erste Hypothek. Üblicherweise wird zwischen Hauskäufern und Bank vereinbart, dass die zweite Hypothek im Lauf ganz amortisiert wird.

Ist mehr als 20 Prozent Eigenkapital sinnvoll?

"Grundsätzlich lässt sich sagen: Je mehr Eigenmittel mitgebracht werden, desto besser", lautet der Rat von Cornelia Nestic, Projektleiterin beim Beratungsunternehmen Hypothekenzentrum. Eigenmittel reduzieren den Belehnungsgrad beim Wohneigentum und verbessern die Bonität der Hypothekarkunden sowie die Tragbarkeit einer Hypothek.

Aber auch wer mehr als die 20 Prozent Eigenmittelerfordernis aufbringen kann, wird sich unter Umständen überlegen, zunächst nur das Minimum einzusetzen. Denn: "Wenn man Geld anders und mit mehr Rendite anlegen kann als man Hypothekarzinsen bezahlt, machen zusätzliche Eigenmittel im Sinne der individuellen Finanzplanung nicht immer Sinn", sagt Nestic.

Derzeit sind die Hypothekarzinsen nach wie vor historisch tief, ausserdem besteht mit einer Hypothek ein steuerlicher Vorteil: "Wer jung ist und über ein gutes Einkommen verfügt, sollte zunächst nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital einbringen", sagt auch Kay Foerschle, Marketingleiter beim Hypothekenvermittler Moneypark.

Wie soll sich das Eigenkapital zusammensetzen?

"Idealerweise stammt das Eigenkapital aus dem flüssigen Vermögen, spricht vom eigenen Bankkonto", sagt Cornelia Nestic. Für flüssige Mittel werden auch gerne Erbvorbezüge oder Darlehen aus dem Familien- oder Freundeskreis verwendet. "Dann wiederum können Wertschriften verkauft und als Eigenmittel eingesetzt werden – dort allerdings ist man natürlich vom Kurs abhängig." Andere wiederum verkaufen Wertgegenstände oder ähnliches.

Die Hälfte des Eigenkapitals sollte aus solchen Quellen stammen. Das macht 10 Prozent "hartes" Eigenkapital auf den Wert der Liegenschaft. Die weiteren 10 Prozent für das Eigenkapitalerfordernis kann über Vorsorgegelder finanziert werden.

Ist der Bezug von Pensionskassengeld heikel?

Die Rente sinkt, wenn man der zweiten Säule Geld entnimmt. Der Bezug von Pensionskassengeld für Wohneigentum ist aber nicht bei allen Pensionskassen gleich geregelt. Zum Teil sind auch Pensionskassenleistungen für Tod und Invalidität betroffen. Dann ist eine Zusatzversicherung nötig. Eine Verpfändung von Pensionskassengeld als Alternative zum Bezug hat den Vorteil, dass der Versicherungsschutz erhalten bleibt.

Auch wenn Geld aus der zweiten Säule gerne für den Hauskauf verwendet wird, ist dies aus Sicht der Berater nicht unbedingt die erste Wahl: "Den Bezug von Pensionskassenvermögen sehen wir als letzten Weg, speziell dann, wenn die Hypothekarkunden schon im höheren Alter sind", sagt Cornelia Nestic vom Hypothekenzentrum.

Pensionskassengeld darf in der Regel maximal 10 Prozent beziehungsweise die Hälfte des Mindesteigenkapitals ausmachen. Ab dem 50. Lebensjahr ist der Bezug eingeschränkt.

Warum wird die dritte Säule gern als Eigenkapital empfohlen?

Säule-3a-Gelder sind normalerweise bis wenige Jahre vor der Pensionierung gesperrt. Eine der wenigen Ausnahmen für einen vorzeitigen Bezug ist der Kauf eines eigenen Daches über dem Kopf. Die dritte Säule kann als Eigenkapital, aber auch für die Rückzahlung des Hauskredits genutzt werden. Bei der Amortisation eines Teils der Hypothek geschieht ja nichts anderes, als dass der Eigenkapitalanteil am Eigenheim erhöht wird.

"Hinsichtlich der Rückzahlung der zweiten Hypothek empfiehlt sich die indirekte Amortisation durch die Einzahlung in die Säule 3a, und je nach Sachlage auch 3b", sagt Kay Foerschle. Der Maximalbeitrag für die Säule 3a ist derzeit 6768 Franken im Jahr. Ein wichtiger Anreiz bei dieser Finanzierung: "Auf diese Weise kann auch gleich noch der steuerliche Vorteil des Säule-3a-Sparens genutzt werden", sagt Foerschle.

Sind Überlegungen beim Eigenkapital altersabhängig?

Im Pensionsalter sollte nicht mehr das Maximum von 80 Prozent Hypothekenanteil bestehen, so der Rat von Moneypark. Empfohlen werden für dieses Alter höchstens 65 Prozent. Um die Hypothek zu amortisieren, sollte Jahr für Jahr 1 Prozent des Eigenheimwerts zurückbezahlt werden. Auf das Pensionsalter hin sei es zudem ratsam, auch einen Teil der ersten Hypothek zurückzuzahlen.

Ein Abbau der Belehnung auf 60 Prozent oder gar darunter erhöht auf der einen Seite die finanzielle Flexibilität. Denn für eine Hypothek müssen das eigene Vermögen und die eigenen Einkünfte ausreichen, um den kalkulatorischen Zins der Banken zu erfüllen. Auch wenn der Zins für eine 10-Jahres-Hypothek derzeit 1,25 Prozent tief sein kann, müssen die Schuldner einen theoretischen Zins von etwa 4,5 bis 6 Prozent aushalten können. Für Menschen im Rentenalter kann dies zum Problem werden, weil sie mit der Pension schnell einmal mindestens 20 Prozent weniger Einkommen haben.

Doch es sollte auf der anderen Seite darauf geachtet werden, durch eine Amortisation nicht zu viel Vermögen zu verlieren. Ein Eigenheim kann immer wieder neue Kosten verursachen, die allenfalls eine Aufstockung der Hypothek nötig machen. Kay Foerschle sagt: "Für Rentner kann es schwierig sein, die Hypothek später wieder zu erhöhen. Entscheidend ist die Einkommenssituation nach der Pensionierung."

Braucht man trotz Eigenkapital Reserven?

Der Tragbarkeitszins der Banken berücksichtigt Unterhalts- und Nebenkosten. Zusatzkosten bei Häusern sind neben Versicherungsprämien alle möglichen Gebühren, Renovationen, Reparaturen und der Unterhalt eines Gartens. Bei Stockwerkeigentum tragen die Eigentümer einer Immobilie gemeinsam die Unterhaltskosten.

Neben dem Eigenkapital und der Amortisation muss man als Haus- oder Wohnungseigentümer also an weitere verfügbare Mittel denken. Die Faustregel ist, dass 1 Prozent des Liegenschaftswerts jährlich für Unterhaltskosten auf die Seite gelegt werden muss: Kostet ein Haus also eine Million Franken, müssen Jahr für Jahr 10'000 Franken verfügbar sein. Die Faustregel besagt wiederum, dass davon etwa zwei Drittel für den Unterhalt und ein Drittel für Nebenkosten vorgesehen sein sollen.

Über 72'000 leere Wohnungen

Die Grossbank CS zieht in ihrer neusten Studie Vergleiche mit den Butterbergen in der Landwirtschaft der 80er-Jahre.

Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz hat sich laut Credit Suisse in den letzten neun Jahren mehr als verdoppelt. Die Mehrnachfrage dank der brummenden Wirtschaft dürfte nicht ausreichen, um auf dem Mietwohnungsmarkt die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schliessen. Die jüngste Zunahme mit über 8000 leeren Wohnungen sei der stärkste Anstieg in den vergangenen 20 Jahren, so die Ökonomen der Grossbank.

Um die neue Wohnungsschwemme zu verbildlichen, greift die CS in dem am Donnerstag veröffentlichten Schweizer Immobilienmonitor zum 3. Quartal auf die Butterberge und Milchseen der 80er-Jahre zurück. Nur seien es diesmal Berge von leeren Wohnungen, so die Bank in ihrer Studie.

Der Leerwohnungsbestand hat laut CS einen neuen absoluten Höchststand von 72'294 Wohneinheiten erreicht. Die Mehrheit davon waren Mietwohnungen, womit im Mietwohnungssegment die schweizweite Leerwohnungsziffer auf 2,51 Prozent gestiegen sei.

Rationale Investoren

Und die Anzahl leerer Wohnungen dürfte laut CS im laufenden Jahr erneut um die Grösse einer kleinen Geisterstadt anwachsen. Im Gegensatz zur landwirtschaftlichen Überproduktion vor über 30 Jahren sei die Fehlentwicklung jedoch nicht auf Subventionen, sondern auf rein privatwirtschaftliches Handeln zurückzuführen.

Dass Investoren weiterhin ohne Unterlass noch mehr Mietwohnungen bauen, sei grundsätzlich rational, weil sie sich dadurch attraktive Nettorenditen sichern. Die steigenden Leerstände würden zwar die Mieterträge unter Druck setzen, vermöchten aber die Renditeperspektiven nicht wirklich einzutrüben, so das Fazit der CS.

Wohneigentum verteuert sich weiter

Die Preise von Wohneigentum steigen derweil weiter an, unterstützt von der kräftigen Konjunkturerholung und der sinkenden Arbeitslosigkeit. Zudem halte das nach wie vor sehr tiefe Zinsniveau die Finanzierungskosten niedrig, stellt die CS fest.

Preisstützend wirke auch die kontinuierlich sinkende Zahl neu auf den Markt kommender Eigentumsobjekte, sodass sich das Preiswachstum im Rahmen von 2 bis 3 Prozent bewege. Der Preisanstieg dürfte in den kommenden Quartalen laut den CS-Ökonomen etwas an Dynamik verlieren. (fal/sda)

Erstellt: 27.09.2018, 09:59 Uhr

Wird mieten in Zukunft attraktiver als kaufen?

Die steigenden Leerstandsquoten setzen die Mietpreise in der Schweiz zunehmend unter Druck. In einigen Regionen wird ein Mietverhältnis im Vergleich zu Wohneigentum immer attraktiver - trotz tiefer Hypothekenzinsen.

01.10.2018 22:00

Von Ivo Ruch

Dass in der Schweiz mancherorts zu viel gebaut wird, ist nichts Neues. Wie kreativ die Vermieter mit den vielen leeren Wohnungen umgehen, erstaunt aber immer wieder. Zum Beispiel in Kriens, einer Region mit besonders reger Bautätigkeit. Dort werden Mieter mit einem neuen Mobilitätskonzept angelockt: Wer auf einen Parkplatz verzichtet, erhält jedes Jahr Gutscheine im Wert zwischen 400 und 800 Franken, die er für ÖV, Carsharing oder Veloverleih einlösen kann, wie das Onlinemagazin Zentralplus berichtet.

Das Beispiel der Krienser Überbauung "Matteo" ist bei weitem kein Einzelfall, denn die Leerstandsquote steigt auch andernorts immer weiter an. Laut dem Bundesamt für Statistik wurden hierzulande Anfang Juni 72'294 leere Wohnungen gezählt, Einfamilienhäuser inbegriffen. Das sind 1,6 Prozent des gesamten Schweizer Wohnungsbestandes und 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Es ist dies laut Immobilienmonitor der Credit Suisse der höchste Stand seit 20 Jahren.

Der Hintergrund: Mangels Anlage-Alternativen ist in der aktuellen Tiefzinsphase viel Geld in den Immobilienmarkt geflossen. Der Anlagenotstand hat zudem dazu geführt, dass auch an Lagen gebaut wurde, wo das Risiko von Leerständen grösser ist. Hinzu kommt eine gesunkene Nachfrage aufgrund rückläufiger Zuwanderung.

Mieten weiter unter Druck

Die rege Bautätigkeit bei gleichzeitig gedämpfter Nachfrage drückt auch auf die Mieten. Um Leerstände zu verhindern, werden neben solchen Aktionen wie in Kriens immer öfter auch Mietzinsrabatte gewährt. Dieser Trend dürfte sich so schnell nicht ändern, weil bei den leer stehenden Mietwohnungen keine Wende in Sicht ist.

"Bei der Zuwanderung ist zwar allmählich eine Bodenbildung erkennbar. Aber der Investorenmarkt bleibt auf absehbare Zeit vom Nutzermarkt entkoppelt", sagt Fabian Waltert, Immobilien-Experte bei der Credit Suisse. Das heisst: Ausserhalb grosser Zentren bleiben die Mieten auf hohem Niveau unter Druck (siehe folgenden Chart). Viele Vermieter würden zwar weiterhin die Anpassungen der Mietpreise möglichst lange herauszögern. Aber auch sie kämen zunehmend um tiefere Mieten nicht mehr herum, so Waltert.

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Somit tritt ein weiteres Immobilien-Phänomen auf den Plan: In vielen Gemeinden macht eine Mietwohnung mehr Sinn als Wohneigentum - trotz historisch tiefer Hypothekenzinsen. Denn anders als bei den Mieten gibt es an den meisten Orten in der Schweiz keine Entspannung an der Preisfront von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (cash berichtete).

Die Immobilienpreise steigen weiter, unterstützt von der Konjunktur und der tiefen Arbeitslosigkeit. Zudem ist Bauen dank niedriger Zinsen nach wie vor sehr günstig. Erst ein Zinsanstieg würde an dieser Situation etwas ändern. Die Schere zwischen Gesamtkosten für Miete und Kauf dürfte also tendenziell noch mehr auseinandergehen.

Schon in der Vergangenheit lohnten sich selbst genutzte Immobilien vor allem in ländlichen Regionen der Schweiz. In Städten wie Genf, Zürich, Basel und Zug sind die Kosten für die eigenen vier Wände teilweise deutlich höher als die Mietkosten. Das wird erkennbar, wenn man die Angebotsmieten den durchschnittlichen Kosten für Wohneigentum (Hauskauf, Hypothekenzinsen, Unterhalt) vergleicht (hier geht’s zum ausführlichen Artikel).

Wo Mieter auf ihre Kosten kommen

Je nach Region zeigt sich allerdings ein unterschiedliches Bild. In den meisten Städten etwa seien die Mietpreise unverändert hoch, sagt Donato Scognamiglio, CEO der Immobilienberatung IAZI: "Dort sind die Leerstände äusserst gering und die Nachfrage permanent gross". In Zürich ist die Leerwohnungsziffer sogar minim zurückgegangen. Dort sind die Immobilienpreise mittlerweile so hoch, dass sie das Budget von den meisten, die noch einen Eigenheimwunsch haben, klar übersteigen.

"Relativ gesehen wird nun das Mieten tendenziell günstiger, was allerdings den unerfüllten Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht vollständig ersetzt", sagt IAZI-Chef Donato Scognamiglio. Denn rund 60 Prozent der Schweizer Bevölkerung seien Mieter und verfügten ohnehin nicht über die notwendigen Eigenmittel, um ein Eigenheim an zentraler Lage zu erwerben.

Dort, wo die Leerstände am stärksten ansteigen - zum Beispiel in der Nordostschweiz oder im Tessin sowie im Oberaargau - ist am ehesten mit sinkenden Mieten zu rechnen. Gut möglich, dass sich in diesen Gegenden die Mieter gegenüber den Käufern in Zukunft im Vorteil sehen.

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Wohneigentumspreise in der Schweiz bleiben hoch - es lauern aber Gefahren

2019 werden die Immobilienpreise in der Schweiz kaum sinken. Ein Sektor im Wohnbereich ist indes risikobehaftet.

17.12.2018 07:51

Von Pascal Züger

Eine Familie, die in der Nähe der Stadt Zürich eine 4,5-Zimmerwohnung kaufen will, muss schnell einmal 1,5 Millionen Franken aufbringen. Wer bei diesem Kaufpreis das Minimum von 20 Prozent an Eigenmitteln einschiesst, sollte 270'000 Franken im Jahr verdienen, damit er mittels einer Hypothek das Objekt überhaupt finanzieren kann und damit Tragbarkeitskriterien erfüllt. Das zeigt: Nur noch wenige Familien können sich noch Wohneigentum in oder um Zürich leisten.

Und das ist nicht nur im Grossraum Zürich so. Wohnen ist in der Schweiz generell massiv teurer geworden, wie die Statistik beweist: Vom Jahr 2000 bis heute hat sich der Preis für Eigentumswohnungen im schweizweiten Durchschnitt praktisch verdoppelt.

Der Wertezuwachs freut zwar langjährige Immobilienbesitzer, die damit auf mehr Vermögen sitzen. Allerdings kommt der Preisanstieg einher mit einem drohenden Platzen der Immobilienblase. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat an der jüngsten Zinssitzung vom 13. Dezember zum wiederholten Male vor "Ungleichgewichten" am Hypothekar- und Immobilienmarkt gewarnt.

Schweizer suchen kleineren Wohnraum

Damit es zum grossen Knall am Immobilienmarkt käme, müsste es allerdings ein Schockereignis geben. Fatale Folgen hätte vor allem ein starker Zinsanstieg. Gemäss SNB wären nämlich Leitzinsen von über 5 Prozent für 40 Prozent aller Wohneigentümer nicht tragbar.

Das ist voerst hypothetisch. 2019 wird das Zinsumfeld bei weitem nicht eine bedrohliche Höhe erreichen. Allgemein wird nicht mit einer Änderung des SNB-Leitzinses gerechnet. Eine Reduzierung der Negativzinsen von aktuell minus 0,75 Prozent auf minus 0,5 oder minus 0,25 Prozent wäre bereits eine grosse Überraschung.

Die Zeiten massiver Preisanstiege am Immobilienmarkt ist allerdings vorbei: Bereits Mitte 2017 bis Mitte 2018 hatten sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im schweizweiten Schnitt um 2,6 Prozent vergünstigt, wie Auswertungen des Immobilienberaters Wüest Partner zeigen. Das hat damit zu tun, dass zunehmend kleinere - und damit auch günstigere - Wohnungen gekauft wurden. Da sich viele Familien eine grosse Wohnung nicht mehr leisten können, schauen sie sich nach einer kleineren Wohnung um. Hingegen sind die Preise für Einfamilienhäuser im erwähnten Zeitraum nochmals um etwas über 1 Prozent angestiegen.

Für 2019 zeichnet sich für Wohneigentum preismässig eine Seitwärtsbewegung mit leichter Tendenz nach oben ab. Das inzwischen hohe Angebot an Wohneigentum sowie eine tiefere Einwanderung wirken leicht preisdämpfend, die gut laufende Schweizer Wirtschaft und die ungewöhnlich günstigen Hypotheken werden die Nachfrage jedoch weiter am Laufen halten. Alles in allem rechnet die Zürcher Kantonalbank (ZKB) 2019 mit einem Preisanstieg bei Wohneigentum von 1,5 Prozent im schweizweiten Durchschnitt.

So viele leere Mietwohnungen wie noch nie

Bedenklicher ist die Entwicklung bei den Renditeliegenschaften: Seit Jahren ist ein Bauboom bei Mehrfamilienhäusern zu beobachten. Das Wohnraumangebot übersteigt mittlerweile die Nachfrage. Gemäss Berechnungen der ZKB stehen in der Schweiz 2,3 Prozent der Mietwohnungen leer und verursachen Mietzinsausfälle von aktuell 1 Milliarde Franken. In absoluten Zahlen sind es 60'000 leere Mietwohnungen - so viele wie noch nie. Und selbst wenn in der Schweiz nun keine neuen Mietwohnungen mehr auf den Markt kämen, würde es laut ZKB über zwei Jahre dauern, bis alle leeren Wohnungen wieder vermietet wären.

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Anzahl leerstehende Mietwohnungen in der Schweiz seit 1994 / Quelle: Bundesamt für Statistik (Bfs), eigene Darstellung

Doch von einem Baustopp ist die Schweiz weit entfernt: "Wir erwarten erst gegen Ende 2019 eine moderate Abkühlung der Bautätigkeit", schreibt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse der ZKB in einem Research-Bericht. Ein leichter Anstieg der Nettozuwanderung werde nicht ausreichen, um das zusätzliche Angebot zu absorbieren. "Im nächsten Jahr dürften noch mehr Mietwohnungen leer stehen."

Als Folge werden die Renditen bei Immobilienanlagen sinken, was alle betreffen wird. Denn Pensionskassen investieren stark in dieses Segment. Dabei warnt die SNB seit längerem, dass hier die Gefahr von Preiskorrekturen besonders hoch ist.

Sinkende Mieten in einigen Regionen

Die höheren Leerstände haben aber auch dazu geführt, dass es zu einem Umschwung vom Vermieter- zum Mietermarkt gekommen ist. Das bedeutet sinkende Mietpreise. Durchschnittlich sollen Mieten im nächsten Jahr nach einer ZKB-Prognose um 1 Prozent günstiger werden. Wie stark und ob die Mieten überhaupt sinken werden, ist jedoch regional sehr unterschiedlich.

"Das Hauptproblem ist nicht, dass in der Schweiz in den letzten Jahren zu viele Mietwohnungen entstanden sind. Vielmehr wurde häufig an Orten gebaut, an welchen zu wenige Mieter wohnen möchten", so Immobilienexpertin Kubli. Von den Leerständen seien vor allem kleinere Agglomerationsgemeinden und ländliche Zentren betroffen, während Städte kaum Leerstandprobleme hätten.

Die Kantone Aargau, Jura, Schaffhausen und Solothurn leiden bereits 2018 unter ungewöhnlich hohen Leerständen von über 2,5 Prozent (siehe auch Grafik unten), während in Basel-Landschaft, Genf, Obwalden, Zug und Zürich weniger als 1 Prozent aller Wohnung leer stehen. Mehr leere Wohnungen könnte es gemäss einer UBS-Analyse künftig insbesondere in Teilen der Nordwestschweiz, der Zentralschweiz und im Tessin geben. In den Regionen um den Zürichsee und in Bern bestehe wiederum weiterhin ein Nachfrageüberhang - die Mieten werden in diesen zwei Gebieten daher 2019 kaum sinken.

https://www.cash.ch/ratgeber/h…ern-aber-gefahren-1250118

Immobilienpreise haben im vierten Quartal wieder leicht angezogen

Der Immobilienpreis-Index des Immobilien-Beratungsunternehmen Iazi für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen hat sich im vierten Quartal 2018 um 0,9 Prozent erhöht. Auf Jahresbasis betrachtet beträgt das Plus 0,8 Prozent.

15.01.2019 09:04

Damit hat sich gegenüber dem Vorquartal das Preiswachstum wieder leicht verlangsamt, wie Iazi am Dienstag mitteilte. Im dritten Quartal sind die Transaktionspreise gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,3 Prozent gestiegen.

Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser haben sich im vierten Quartal unterschiedlich entwickelt. Während die Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 0,7 Prozent angestiegen sind, sind Einfamilienhäuser um 0,4 Prozent günstiger geworden. Auf Jahresbasis lauten die entsprechenden Zahlen +0,3 Prozent für Eigentumswohnungen und +1,3 Prozent für Einfamilienhäuser.

Bei den Mehrfamilienhäusern sind die Preise von Oktober bis Dezember 2018 dagegen wie bereits im Vorquartal annähernd gleich geblieben. Die Preissteigerung beträgt laut Iazi lediglich 0,2 Prozent. Auf Jahresbasis habe sich die Wachstumsrate von 6 Prozent im Vorjahr auf noch 2,4 Prozent deutlich abgeschwächt.

lie/uh

(AWP)

UBS rechnet mit leichtem Anstieg der Eigenheimpreise

Der Schweizer Eigenheimmarkt ist im vergangenen Jahr auf der Stelle getreten. Zugleich war das Wachstum der ausstehenden Haushaltshypotheken so schwach wie seit 1998 nicht mehr.

17.01.2019 09:38

Das ist das Ergebnis der neusten UBS-Studie "Real Estate Focus 2019". Im Tiefpreissegment zeichnen sich als Folge der bindenden Kreditvergabekriterien neue Übertreibungen ab. Bei den Mieten stehen Neubau- und jüngere Wohnungen stärker unter Druck als die von Altbauwohnungen.

Im Eigenheimmarkt habe die graduelle Entwertung Ungleichgewichte reduziert, heisst es in der am Donnerstag vorgestellten Studie. Die Preise seien in der Schweiz seit 2015 nur noch leicht gestiegen, während sich das Wirtschaftswachstum sukzessive beschleunigt habe. Im vergangenen Jahr betrug es deutlich über 2 Prozent. Dies hat zusammen mit dem schwachen Anstieg der Haushaltshypotheken zu einem Rückgang des UBS Swiss Real Estate Bubble Index geführt, der die Risikoanfälligkeit des Immobilienmarkes bewertet. Im vergangenen Jahr hatte dieser zum ersten Mal seit Mitte 2012 die Risikozone verlassen.

Trotz solider Konjunktur rechnet die UBS auch 2019 nur mit einem leichten Anstieg der Eigenheimpreise. Bei den Einfamilienhäusern wird ein Anstieg um 1 Prozent erwartet, während bei Eigentumswohnungen aufgrund teils überhöhter Preisvorstellungen und des Wettbewerbs mit Mietwohnungen leicht sinkende Preise zu erwarten seien.

Nachfrageboom im Tiefpreissegment

Dies kaschiere jedoch, dass derzeit neue Ungleichgewichte entstehen würden. Aufgrund der härteren Regeln bei Eigenkapital oder Einkommen würden Käufer bei der Kreditaufnahme scheitern, was einen Nachfrageboom im Tiefpreissegment ausgelöst habe, wie es weiter hiess.

Allein in den vergangenen drei Jahren hätten die Preise für Eigentumswohnungen im einfachen Segment um mehr als 10 Prozent zugelegt, während die Preise im gehobenen Segment teils deutlich fielen. Im Tiefpreissegment seien überproportional hohe Werteinbussen wahrscheinlich, sollten sich die Rahmenbedingungen oder die Nachfrage ändern, so die Einschätzung der Bank.

Verdrängungskampf auf dem Mietwohnungsmarkt

Auf dem Mietwohnungsmarkt dürfte der Verdrängungskampf weiter zunehmen und Ende dieses Jahres mit schätzungsweise 80'000 leerstehenden Wohneinheiten seinen Höhepunkt erreichen. Der Rückgang bei den Angebotsmieten, die im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 2 Prozent gesunken sind, dürften auch 2019 nochmals gleichstark nachgeben. In der leerstandgeplagten Peripherie wird ein Rückgang um bis zu 5 Prozent erwartet, während sich in den Zentren stabile Angebotsmieten abzeichnen würden.

Bei Mehrfamilienhausinvestitionen drohen Wertverluste, schrieb die Bank weiter. Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern stagnieren nach dem Anstieg der Vorjahre angesichts sinkender Mieten seit nunmehr drei Jahren. Bis 2023 sei mit einer mittleren Wertanpassung von knapp 10 Prozent zu rechnen. Die kumulierten Mieteinnahmen dürften jedoch ausreichen, um einen positiven Gesamtertrag zu erwirtschaften.

Überdurchschnittlich anfällig seien Investitionen sowohl in Zentrumslagen als auch in der Peripherie, erstere durch das Risiko steigender Zinsen, letztere durch die Lage-Risikoprämien aufgrund steigender Leerstandsrisiken. Am attraktivsten seien Agglomerationsregionen mit etwas höheren Einkommensrenditen.

Büromieten erholt - Rentabilität Verkaufsflächen unter Druck

Am Büromarkt dürfte 2019 die Flächennachfrage deutlich steigen und das Überangebot reduzieren, schrieben die Studienautoren weiter. Zwischen 2015 und 2017 hätten die Marktmieten für Neubauten um fast 15 Prozent nachgegeben und sich 2018 leicht erholt. Die Belebung zeige sich am deutlichsten in den Grossstädten.

Der Verkaufsflächenmarkt bleibe auch 2019 durch die Verlagerung zum Onlinehandel unter Druck. Flexiblere Angebote oder Vermarktungskonzepte seien mit Kosten für die Vermieter verbunden. Gesucht waren weiter Zürcher und Genfer Spitzenstandorte, wo sich die Mieten sich seit Mitte 2017 etwas erholt haben und ein Plus von rund 4 Prozent verzeichneten.

(AWP)

«Schweizer Immobilien-Investoren werden vorsichtiger»

Das Problem der Leerstände bei Schweizer Mietwohnungen hinterlässt langsam Spuren, sagt Expertin Ursina Kubli von der Zürcher Kantonalbank im cash-Talk. Dennoch wird die Zahl leerstehender Wohnungen 2019 weiter steigen.

https://www.cash.ch/news/polit…rden-vorsichtiger-1264378

London, New York, Hongkong - droht ein Immobilien-Einbruch?

Immer steigende Preise: In den Jahren nach der Finanzkrise schienen globale Metropolen wie London, Hongkong und New York den Zyklen der Wohnungsmärkte zu trotzen. Das könnte sich nun ändern.

17.01.2019 20:03

Erstmals seit drei Jahren ist in Manhattan der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung unter 1 Million US-Dollar gerutscht. In Hongkong verzeichneten die Eigenheim-Werte die längste Abwärtsbewegung seit 2008, während die Preise in den äusseren Stadtteilen von London erstmals seit 2011 gefallen sind. In Sydney haben die Hausbesitzer mit dem schlimmsten Immobilieneinbruch seit den achtziger Jahren zu kämpfen.

Laut einem Knight-Frank-Index für erstklassige Immobilien in 43 Städten ist der Preis für Luxusimmobilien so wenig gestiegen wie seit 2012 nicht mehr. Während einige darin einen geordneten Rückzug sehen, sehen andere Anlass zur Sorge. In einem Arbeitspapier vom November warnte der Internationale Währungsfonds, dass die Tendenz einer synchronen Bewegung der Eigenheimpreise in globalen Metropolen bedeutet, dass lokale Schocks zu Verwerfungen an den Märkten auf der ganzen Welt führen könnten.

Es gibt einige globale Städte, die "das Gefühl für die Risikowahrnehmung beeinflussen", sagte Albert Saiz, Professor für Stadtwirtschaft und Immobilien am Massachusetts Institute of Technology. "Wenn sich New York und London erkälten, ist ihre Vorrangstellung so gross, dass sie Auswirkungen auf den Gesamtmarkt haben könnten."

Nicht nachhaltige Gewinne

Auf der Suche nach renditestarken Anlagen haben internationale Investoren Geld in die grössten und teuersten privaten Immobilienmärkte investiert, was die Preise in die Höhe getrieben hat. Regierungen zeigten sich besorgt, dass die Gewinne nicht nachhaltig seien, und reagierten mit Massnahmen, die darauf abzielten, die internationalen Geldströme einzudämmen.

Das britische Parlament wird später in diesem Monat Details zu einer Steuer auf ausländische Immobilienkäufe in London veröffentlichen. Dieser Plan folgt auf Massnahmen zur Erhöhung der Gebühren für Zweitwohnungen und Objekte im Besitz von Unternehmen. Die Regierung schaffte auch Steuervergünstigungen für mit Hypotheken gekaufte Mietwohnungen ab. Die Preise für Eigenheime in den teuersten Gegenden Londons liegen laut Daten von Savills Plc um 19 Prozent unter dem Höchststand von 2014, aber die Tendenz, Investorenkäufe zu beschränken, besteht immer noch.

Eine ähnliche Dynamik zeigt sich auf der ganzen Welt. Die Anzahl der Eigenheimverkäufe in Vancouver ist nach einer Reihe von neuen Steuern, strengeren Hypothekenvorschriften und steigenden Zinssätzen 2018 gegenüber dem Vorjahr um 32 Prozent gesunken. Die Durchschnittspreise in Auckland verzeichneten ihren ersten Jahresrückgang seit 2008, nachdem die neuseeländische Regierung ein Gesetz erlassen hatte, um ausländische Käufe zu beschränken, die ihrer Meinung nach teilweise für die eskalierenden Mietkosten verantwortlich waren. Die Hauspreise sind in Sydney um 11 Prozent von ihrem Höchststand 2017 gefallen nach staatlichen Beschränkungen für ausländische Käufe und strengeren Kreditbedingungen.

Regierungsmassnahmen

"Die Massnahmen der Regierungen zur Reduzierung ausländischer Käufe und/oder die angespannte Erschwinglichkeit für Kreditnehmer haben bereits dazu geführt, dass die Eigenheimpreise in Städten wie Sydney, Melbourne, Toronto, Vancouver und Stockholm zum Stillstand gekommen oder gesunken sind", sagte Fitch Ratings in einem Bericht vom 15. Januar über das globale Preiswachstum am privaten Immobilienmarkt.

In Hongkong trug eine drohende Leerstandssteuer, die die Anleger davon abhalten sollte, leere Apartments zu horten, dazu bei, die Preise um fast 9 Prozent gegenüber ihrem Höchststand im August nach unten zu treiben. Citigroup Inc. sagte, sie rechne damit, dass die Preise im März ihren Tiefpunkt erreichen werden - und es gibt zahlreiche Anzeichen, dass die Bauträger weiterhin besorgt sind. China Overseas Land & Investment Ltd. hat kürzlich aggressive Rabatte für seine neuen Wohnungen im Tai Po-Viertel in Hongkong verkündet, um die Konkurrenz angesichts des steigenden Angebots abzuwehren.

Politische Massnahmen, die darauf abzielen, die Preise im Zaum zu halten, sind nicht die einzigen Faktoren, die das Wachstum belasten. Lokale Dynamiken wie der geplante Austritt Grossbritanniens aus der Europäischen Union, die US-Steuergesetze vom letzten Jahr oder strengere Kapitalkontrollen in China sind nicht mehr lokal, sie schlagen Wellen auf der ganzen Welt.

In den USA seien Immobilienentwickler, die sich auf wohlhabende Käufer konzentrierten, vergleichsweise stark aus der Grossen Rezession gekommen, sagt Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin Corp. Das Ergebnis war eine Flut von Millionen-Dollar-Eigentumswohnungen, die sich in den wichtigsten Märkten angesammelt hatten, während das knappe Angebot die Preise bei bescheideneren Häusern nach oben trieb. Jetzt geben die US-Märkte nach, da die Käufer angesichts der hohen Preise und steigenden Zinsen zurückschrecken, und volatile Aktienmärkte die Bedenken hinsichtlich der Bezahlbarkeit verstärken.

"Lange Zeit konnte man über grosse, wichtige Themen wie den Brexit oder die Änderung der Steuerpolitik in den USA sprechen - jedes von ihnen schien einen grossen Markt zu treffen, hatte aber nicht wirklich Übertragungseffekte", sagte Dan Conn, Chief Executive Officer von Christie’s International Real Estate. „Was in diesem Jahr geschah, ist, dass die Handelsstreitigkeiten dazu geführt haben, dass dies zunehmend ein globales Thema wird anstelle eines rein regionalen Themas. Die Leute reden über globale Auswirkungen. "

(Bloomberg)

Worum es bei der Zersiedelungsinitiative geht

Am 10. Februar entscheidet das Schweizer Stimmvolk über ein Einfrieren der bebaubaren Fläche in der Schweiz. Was fordert die Initiative im Detail? cash beantwortet die wichtigsten Fragen. Und lanciert eine Leser-Umfrage.

https://www.cash.ch/news/polit…gsinitiative-geht-1263602

Immobilien verwalten lassen - wann es sich lohnt, was es kostet

Wer Wohnungen vermietet, kann diese in Eigenregie verwalten. In manchen Fällen ist es aber auch sinnvoll, eine externe Immobilienverwaltung einzusetzen. Die wichtigsten Fragen und Antworten dazu.

06.02.2019 19:39

Von Marc Forster

Immobiliengesellschafen kaufen und unterhalten Häuser, bieten Wohnungen am Markt an und verwalten die Mietverhältnisse als Teil ihres Geschäfts. Soweit, so gut. Aber auch als Privatperson kann man Vermieter werden, wenn man beispielsweise eine Immobilie erbt, die man dann nicht selber bewohnen will. Oder jemand kauft ein Objekt, weil die Gelegenheit günstig ist und weil Immobilien in der Schweiz nach wie vor ein guter Renditeträger sind.

Schätzungsweise 70 Prozent aller Mehrfamilienhäuser in der Schweiz sind in Privatbesitz. Bei Immobilienbesitz stellt sich unausweichlich die Frage: Soll man das administrative und organisatorische Drum und Dran selber in die Hand nehmen oder an professionelle Hausverwaltung outsourcen? Vorgeschrieben ist eine externe Verwaltung nicht. Aber wer immer vor der Aufgabe einer Liegenschaftsverwaltung steht, sollte sich mit folgende Punkte auseinandersetzen.

1) Welche Aufgaben übernimmt eine Verwaltung?

Zur Administration von vermieteten Häusern gehören die Verwaltung der Mietverträge, die Betreuung der Mieter sowie die Buchhaltung. Je nach dem fällt auch die Neuvermietung dazu. Zur Verwaltung einer Immobilie kann auch gehören, einen Hauswart einzusetzen.

Bei Eigentumswohnungen müssen Belange koordiniert werden, die alle Stockwerkeigentümer in einem Haus betreffen. Diese brauchen jemanden, der sie nach aussen vertritt. Zu den Aufgaben gehören Reparaturen und Instandhaltungen, aber auch finanzielle Aufgaben wie die Obhut über gemeinschaftliche Gelder und Abrechnungen.

2) Was sind die Kosten?

Die Kosten für die Verwaltung von Mietwohnungen betragen etwa 3,5 bis 5 Prozent des Mietzinses. In Regionen mit tiefen Mieten können es auch 6 Prozent sein. Je nach dem wird der Netto- oder der Bruttomietzins (enthält Nebenkosten) als Basis herangezogen. In diesem Falle übernimmt der Vermieter aber immer noch die Neuvermietungen und trägt damit das Leerstandsrisiko.

Überträgt man dem Verwalter auch die Neuvermietungen, beläuft sich dessen Honorar auf etwa 12 Prozent des Mietzinses. Lassen sich Vermieter durch einen Immobilientreuhänder beraten, kostet dies etwa 200 Franken pro Stunde.

Beim Stockwerkeigentum wird empfohlen, einem externen Verwalter ein Grundhonorar zwischen 2000 und 3000 Franken zu bezahlen. Dazu wird in der Regel zwischen 250 und 600 Franken pro Wohnung dazugerechnet. Gemeinschaften von Stockwerkeigentümern vereinbaren mit Verwaltern häufig eine Pauschalbezahlung.

3) Was sind die Argumente, Immobilien selber zu verwalten?

Wer die Aufgaben der Verwaltung zeitlich bewältigen kann und sich zutraut, die verschiedenen Aufgaben zu meistern, kann dies durchaus selber in die Hand nehmen. Der Verzicht auf die Kosten der Verwaltung verbessern die Rendite des Vermieters, oder senken die Mieten - oder beides. Der finanzielle Aspekt ist nach Einschätzung von Experten ein wichtiger Punkt, dass Liegenschaften von Privatpersonen selbst verwaltet werden. Wer nur eine oder zwei Wohnungen vermietet, hat mit einer externen Verwaltung prozentual in der Regel höhere Kosten als jemand mit einem grösseren Mehrfamilienhaus.

Vermieter, die wenige Wohnungen anbieten und die vielleicht – beispielsweise als Erben – eine enge Beziehung zu ihren Liegenschaften haben, wählen diese Variante. Wer einen guten Umgang mit Menschen beherrscht und gleichzeitig durchsetzungsfähig ist, soll sich eine Verwaltung durchaus zutrauen. Wissen über die Hausverwaltung kann man sich durch Ausbildungen und Kurse, Software oder Literatur aneignen. Unterstützung und Beratung erhalten Hausbesitzer beispielsweise beim Schweizerischen Hauseigentümerverband mit seinen regionalen Sektionen, oder auch beim Verband Hausverein Schweiz.

Wie gross der Anteil der "Selbstverwalter" ist, ist nicht bekannt. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass in der Schweiz eine beträchtliche Zahl von Hausbesitzern sich persönlich um die Vermietung Liegenschaften kümmert. Wie gross der zeitliche Aufwand ist, ist schwer abzuschätzen. Darüber entscheiden die Anzahl Wohnungen einer Liegenschaft, die Ansprüche der Mieter, aber auch der bauliche Zustand eines Hauses. Ein Altbau erfordert in der Regel mehr Einsatz.

4) Was ist die Vorteile des externen Verwalters?

Der grosse Vorteil einer externen Verwaltung liegt klar in der Entlastung der Hausbesitzer. Man schafft sich potenziellen Ärger, Aufwand und durchaus auch Kosten vom Hals. Die diversen administrativen Aufgaben erfordern zwar keinen Fachabschluss in Liegenschaftsverwaltung, müssen erlernt sein und angewandt werden können. Wer sich dies nicht zutraut, greift zum Outsourcing.

Dazu kommt: Bei Streitigkeiten, die bei Mietverhältnissen oft auftreten können, sind externe Verwalter eher als neutrale Vermittler geeignet. Zudem ist schnell juristisches Wissen notwendig. Unterschätzt werde von vielen Hausbesitzern der Mietvertrag, sagt Patrik Schlageter, Leiter der Bewirtschaftung beim Hauseigentümerverband Zürich: "Ein Mietvertrag sollte nicht ohne eine Fachperson angefertigt werden." Sobald eine Wohnung Besonderheiten aufweise, reichten Standardmietverträge nicht mehr aus. Auch die Regelung von Nebenkosten sei komplizierter, als sich das viele vorstellten.

Verfügt eine Gemeinschaft von Stockwerkeigentümern nicht über eine Verwaltung, müssen deren Aufgaben von einem der Wohnungsbesitzer übernommen werden, oder diese aufgeteilt werden. Dies funktioniert, wenn genaue Regeln aufgestellt und diese präzise eingehalten werden. Da dies erfahrungsgemäss schwierig ist und Streitigkeiten schnell auftreten, ist ein externer Verwalter sinnvoll.

Eine spezielle Situation besteht bei Erbengemeinschaften. Auch wenn ein Immobilienbesitz weitverzweigt aufgeteilt ist, müssen solche Erbengemeinschaften Beschlüsse einstimmig fällen. Überträgt man Aufgaben an einen Verwalter, kann dieser koordinierend wirken und mögliche Streitereien vermeiden.

5) Welche Punkte sind wichtig bei der Wahl eines Verwalters?

Wer einen externen Verwalter einsetzen soll, soll verschiedene Offerten von Anbietern einholen. Kosten und Leistungen müssen abgeglichen werden. Manchmal verlangen Verwaltungen eine Mindestlaufzeit. Wichtig ist auch zu beachten, ob eine Pauschale verlangt wird oder ob die Kosten auf Basis der Mieteinnahmen berechnet werden. Dabei wiederum fahren Vermieter natürlich günstiger, wenn der Nettomietzins als Basis genommen wird.

Qualifikation, Berufserfahrung und Referenzen des Verwalters sind wichtig. Nicht zuletzt kommt es auch auf den persönlichen Eindruck des Verwalters an, denn dieser muss ich auch in zwischenmenschlichen Situationen bewähren.

Jeder Dritte in der Schweiz wohnt in den eigenen vier Wänden

1,4 Millionen Schweizer Haushalte - mehr als ein Drittel - sind Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Am häufigsten zur Miete wohnen Basler (84 Prozent) und Genfer (78 Prozent). Im Wallis und im Jura sind nur 39 respektive 42 Prozent der Unterkünfte gemietet.

21.02.2019 14:50

In der Deutschschweiz ist die Wohnform Paar ohne Kinder mit 46 Prozent die beliebteste, wie das Bundesamt für Statistik am Donnerstag mitteilte. In der Romandie sind Paare mit Kindern am meisten verbreitet, allerdings nur um zwei Prozentpunkte häufiger als diesseits der Saane. Im Tessin gibt es am meisten Eineltern-Haushalte, fast jede sechste Familie ist dort eine Rumpffamilie.

An die 2,2 Millionen Haushalte liegen in gemieteten Räumlichkeiten. Der Monatszins betrug 2017 im Schnitt 1329 Franken. Drei von zehn Haushalten profitierten von einer Miete unter 1000 Franken. Am höchsten sind die Mieten in Zug, Zürich und Schwyz. Am günstigsten weg kommt man im Jura, in Neuenburg und in Glarus.

Von den Wohneigentümern lebte die Hälfte in einem Einfamilienhaus.

(AWP)

Höhere Angebotsmieten im März

Die Angebotsmieten für Wohnungen sind im März 2019 gestiegen und weisen damit den ersten Anstieg im laufenden Jahr aus. Auch die Preise für Wohneigentum haben leicht zugelegt.

02.04.2019 07:55

Regional zeigen sich allerdings unterschiedliche Entwicklungen. Die Angebotsmieten stiegen im Berichtsmonat gegenüber dem Vormonat um 0,6 Prozent, nachdem sie im Februar noch um 0,5 Prozent nachgegeben hatten. Im Vergleich zum Vorjahr resultiert jedoch ein Abschlag von 1,6 Prozent, wie der am Dienstag veröffentlichte Swiss Real Estate Offer Index zeigt. Der Index wird monatlich von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilienunternehmen IAZI erhoben.

Zentralschweiz und Zürich teurer

Die Entwicklung zeigt im Monatsvergleich klare regionale Unterschiede. So haben die Angebotsmieten in der Zentralschweiz (+1,3%) und in der Region Zürich (+1,1%) weit stärker zugelegt als in der Ostschweiz (+0,4%) und in der Genferseeregion (+0,3%). Im Tessin haben die Mietpreise hingegen mit einem Minus von 1,7 Prozent klar nachgelassen.

Leicht teurer wurde im März auch Wohneigentum. Für Stockwerkeigentum stiegen die Preise um 0,4 Prozent. Ein Quadratmeter Nettowohnfläche einer typischen Eigentumswohnung kostete damit rund 7'168 Franken. Keine Preisveränderung zeigte sich hingegen bei den Einfamilienhäusern. Der verlangte Quadratmeterpreis lag hier wie bereits im Vormonat bei rund 6'315 Franken.

Konstante oder sinkende Mieten erwartet

Trotz dieser kurzfristigen Bewegungen dürfen Wohnungssuchende in den kommenden Monaten abseits der grossen Zentren mit konstanten oder sogar sinkenden Mieten rechnen, hiess es in der Medienmitteilung weiter. "Denn obwohl in vielen Regionen erhöhter Leerstand und damit ein Überangebot herrscht, bleibt die Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen ungebrochen", kommentiert Martin Waeber, Director von ImmoScout24.

Die Entscheide wichtiger Notenbanken würden darauf hindeuten, dass die Zinsen niedrig bleiben. Mit traditionellen Anlagen lasse sich derzeit kaum Geld verdienen, während Mehrfamilienhäuser im Vergleich dazu eine noch immer beachtliche Rendite generieren könnten. Das treibe die Nachfrage und erhöhe das Angebot, was wiederum auf die Mietpreise drücke.

Auch der Kauf von Wohneigentum sei derzeit attraktiv. Die Finanzierung sei im März erneut günstiger geworden und die Zinsen von zehnjährigen Festhypotheken hätten ein Rekordtief erreicht. "Kaufen ist attraktiver als Mieten, wenn man die Finanzierungsbedingungen zu erfüllen vermag", so Waeber weiter.

(AWP)

Mieten in der Schweiz im März laut Homegate gestiegen

Die Angebotsmieten in der Schweiz sind im März 2019 gemäss dem Mietindex des Immobilienportalbetreibers Homegate zum Vormonat um 0,1 Prozent gestiegen.

03.04.2019 11:16

Im Vergleich zum Vorjahresmonat lag das Plus bei 0,3 Prozent. Aktuell steht der von Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhobene Angebotsmietindex bei 113,8 Punkten, wie der Immobilienportalbetreiber am Mittwoch mitteilte.

Regional entwickelten sich die Preise wie gewohnt unterschiedlich. Den stärksten Zuwachs verzeichnete der Kanton Wallis. Dort stiegen die Angebotsmieten im März um 1,0 Prozent stiegen. Den stärksten Rückgang verzeichnete mit -1,1 Prozent dagegen die Stadt Lugano. Der Kanton Genf verzeichnete derweil einen Anstieg von 0,9 Prozent. Wenig verändert blieben die Mieten im Kanton Zürich (+0,1%).

Der Homegate-Angebotsmietindex misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote.

(AWP)

Preise für Wohneigentum im ersten Quartal leicht gestiegen

Wohneigentum ist in der Schweiz im ersten Quartal 2019 leicht teurer geworden. Klar gestiegen sind erneut vor allem die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im gehobenen Segment.

12.04.2019 11:08

Die Preise im unteren und mittleren Segment stabilisierten sich nach einem Rückgang im Vorquartal wieder.

Die Wohneigentumspreise im gehobenen Preissegment setzten damit eine seit Mitte 2018 anhaltende Erholung fort, wie den am Freitag veröffentlichten Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrländer Partners zu entnehmen ist. Eigentumswohnungen im oberen Segment verteuerten sich in den ersten drei Monaten 2019 um 2,7 Prozent nach einem Anstieg um 5,0 Prozent im Vorquartal. Einfamilienhäuser wurden um 3,0 Prozent teurer (Vorquartal +3,1%).

Im unteren Preissegment zogen die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal mit einem Anstieg um 0,9 Prozent moderater an, nachdem sie im vierten Quartal 2018 noch um 1,7 Prozent zurückgegangen waren. Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1,6 Prozent (Vorquartal +0,9%).

Nur wenig verändert zeigten sich die Preise im mittleren Preissegment. Bei den Eigentumswohnungen gab es einen Anstieg um knappe 0,3 Prozent (Vorquartal -1,1%) und auch bei den Einfamilienhäuser stagnierten die Preise in dem Segment beinahe (+0,4%/Vorquartal +1,5%).

Preisanstiege waren bei den Eigentumswohnungen vor allem in den Regionen Genfersee, Basel, Zürich und Ostschweiz zu beobachten. Dagegen entwickelten sich die Region Jura und der Alpenraum verhalten. Bei den Einfamilienhäusern sei die Preisentwicklung über alle Landesregionen ähnlich verlaufen, heisst es.

(AWP)

Immobilien- Versteigerungs-Katalog

Da ich ein neues Stockwerk-Eigentum gefunden habe, gebe ich mein Abonnement 'Versteigerungskatalog' an jemand ab, der interessiert ist. Herausgeber Daten Info Service, Chur.

War selber nie an einer Versteigerung. Das Abo des Kataloges habe ich bezahlt bis Dezember 2019.

Bei Interesse über PN melden.

airbnb.ch

Heute (19.04.2019) in srf 1 Tagesschau Beitrag über air bnb.

Was sind Eure Meinungen? Erfahrungen ? Lohnt sich das wirklich ?

Preise für Einfamilienhäuser sind rückläufig

Mieter von Wohnungen in der Schweiz haben im September wieder etwas tiefer in die Tasche greifen müssen. Rückläufig waren dagegen die Preise für Einfamilienhäuser.

02.10.2019 08:13

Im schweizerischen Durchschnitt stiegen die Preise für Angebotsmieten im Berichtsmonat um lediglich 0,2 Prozent, wie dem am Mittwoch vom Immobilienportal Immoscout24 veröffentlichten Swiss Real Estate Offer Index zu entnehmen ist. Beim langfristigen Trend stehen die Zeichen aber noch immer auf Rückgang. Denn im Vergleich zum August 2018 reduzierten sich die Mietpreise um 1,0 Prozent.

Regional zeigt sich dabei eine unterschiedliche Entwicklung: Am stärksten gestiegen sind die Angebotsmieten in der Zentralschweiz (+1,2%), in der Genferseeregion (+0,7%) und im Mittelland (+0,4%). Über sinkende oder zumindest gleichbleibende Mieten freuen durften sich hingegen Wohnungssuchende im Tessin (-0,8%), in der Region Zürich (-0,5%), in der Ostschweiz (-0,2%) und in der Nordwestschweiz (0,0%).

Höhere Leerstände

Zugenommen hat im September die Anzahl leerstehender Wohnungen. Mehr als 75'000 Wohnungen warten derzeit in der Schweiz auf Mieterinnen und Mieter. Dies entspricht 1,7 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Über die letzten 20 Jahre betrachtet sei dies ein Rekordwert, heisst es weiter.

Teurer wurde im Berichtszeitraum der Erwerb einer Eigentumswohnung. Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum stiegen im September um 0,4 Prozent. Auch die längerfristige Entwicklung über die vergangenen zwölf Monate zeigt mit einem Plus von 1,0 Prozent nach oben.

Ein Preisrückgang um 0,5 Prozent zeigt sich hingegen bei den Einfamilienhäusern. Längerfristig weist die Entwicklung in dieser Kategorie aber in die andere Richtung: Über die letzten zwölf Monate nahmen die Preise um 0,5 Prozent zu.

(AWP)

Die Schweizer Mietpreise stagnieren im November

Die Preise für Wohnungsmieten haben sich zuletzt kaum verändert.

03.12.2019 08:19

Im November gingen sie im Schweizer Durchschnitt um minimale 0,1 Prozent zurück, wie eine Auswertung von Mietinseraten ergab. Dies zeigt der neueste Swiss Real Estate Offer Index, der vom Immobilienportal Immoscout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben wird und am Dienstag publiziert wurde.

Regional gibt es Unterschiede. Leicht sinkende Angebotsmieten zeigen sich laut den Angaben im Mittelland, in der Nordwestschweiz und im Tessin (je -0,3 Prozent). Leicht gestiegen sind sie hingegen in der Genferseeregion und in der Ostschweiz (je +0,2 Prozent), sogar deutlich in der Zentralschweiz (+0,8 Prozent)

Im Vorjahresvergleich können sich Wohnungssuchende im Schweizer Durchschnitt über tiefere Mieten freuen. Sie müssen heute 0,7 Prozent weniger zahlen als vor einem Jahr.

Aufwärtstrend bei Häusern hält an

Auch die Preise für Einfamilienhäuser (+0,1 Prozent) und Eigentumswohnungen (-0,1 Prozent) haben sich laut der Mitteilung im November kaum verändert. Mit Blick auf die vergangenen zwölf Monate zeige sich jedoch sowohl bei Häusern (+0,4 Prozent) wie auch bei Wohnungen (+1,4 Prozent) hingegen eine Aufwärtstendenz.

Aktuell liegt der in Inseraten verlangte Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen gemäss den Angaben schweizweit bei rund 7'100 Franken und für Einfamilienhäuser bei 6'295 Franken.

Die Verfasser der Studie gehen davon aus, dass vor allem die Nachfrage nach Stockwerkeigentum weiter anziehen wird. Denn es würden vermehrt Wohnungen erworben, um diese anschliessend zu vermieten.

Wegweisende Abstimmung

Generell stehe der Markt vor einer Zäsur, heisst mit Verweis auf die Volksabstimmung vom 9. Februar 2020 weiter. Dann befindet das Stimmvolk über die Initiative "Mehr bezahlbare Wohnungen". "Unabhängig vom Abstimmungsausgang dürfte der Entscheid die Schweizer Wohnbaupolitik und den Wohnungsmarkt für die nächsten Jahre prägen", lässt sich Immoscout-Chef Martin Waeber zitieren.

(AWP)

Investitionen in Immobilienkauf steigen auf Rekordniveau

Die Investitionen für den Kauf von Immobilien haben sich in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland mehr als verdoppelt. Dadurch sei 2018 das Rekordniveau von 269 Milliarden Euro erreicht worden.

22.12.2019 06:30

Die Investitionen für den Kauf von Immobilien haben sich in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland mehr als verdoppelt. Dadurch sei 2018 das Rekordniveau von 269 Milliarden Euro erreicht worden, geht aus dem am Dienstag in Berlin veröffentlichten Immobilienmarktbericht der amtlichen Gutachterausschüsse hervor. Dieser basiert auf notariellen Kaufverträgen.

Mehr als zwei Drittel der Investitionen entfallen auf den Wohnungsmarkt. "Insbesondere in ohnehin teuren Lagen steigen die Preise weiter stark an", sagte die Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Anja Diers. Bei gebrauchten freistehenden Eigenheimen stiegen die Preise seit 2009 jährlich im Schnitt um 4,3 Prozent. Bundesweit am höchsten waren sie 2018 im Landkreis München mit 10.200 Euro pro Quadratmeter.

Vor allem Grosstädte werden teurer

"Darüber hinaus sind die sieben grössten Grossstädte besonders teuer", stellten die Gutachter fest. Auf die Stadt München mit 9500 Euro pro Quadratmeter folgen Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart (jeweils etwa 5000 Euro). Im Bundesschnitt sind es 1750 Euro. Weitaus weniger sind es in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (490 Euro) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (410 Euro).

Auch gebrauchte Eigentumswohnungen wurden seit 2009 deutlich teurer: Sie legten im Schnitt um 4,4 Prozent jährlich zu. Die bundesweit höchsten Preise zahlten Käufer in der Stadt München mit 7150 Euro pro Quadratmeter und auf Sylt (6350 Euro). Bundesweit lag der mittlere Preis pro Quadratmeter Wohnfläche im vergangenen Jahr bei rund 1550 Euro.

Teurer geworden ist auch Agrarland. "Allerdings ist ein Ost-West-Gefälle zu erkennen", betonten die Gutachter. Während sich in den neuen Bundesländern die Preise binnen zehn Jahren etwa verdreifachten, fiel der Anstieg in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland mit rund 50 Prozent deutlich moderater aus.

(Reuters)