sarastro hat am 27.05.2015 - 03:01 folgendes geschrieben:

Quote

(...) und reduziere dafür zum Erstaunen meiner Bankberater die Hypothekarschulden, damit meine Position im Immobilienmarkt robuster wird. Bin ich mit diesem Schwenk in der Geldverwendung wirklich alleine?

Nein nein, es gibt noch ein paar archaische Typen, die nicht gerne Schulden haben, wie ich zum Beispiel. Ich habe keine Immobilie belehnt. Ohne das Damoklesschwert der Hypozinsen schläft es sich definitiv besser. Also drücke ich Daumen beim raschen Abbezahlen

Goldbuggy hat am 27.05.2015 - 07:07 folgendes geschrieben:

Quote

Nein nein, es gibt noch ein paar archaische Typen, die nicht gerne Schulden haben, wie ich zum Beispiel. Ich habe keine Immobilie belehnt. Ohne das Damoklesschwert der Hypozinsen schläft es sich definitiv besser. Also drücke ich Daumen beim raschen Abbezahlen

Abzahlen lohnt sich dann, wenn man an der Börse keine bessere Rendite erzielt, als die Hypothek kostet.

Wir haben die 3a verpfändet und Schulden gemacht. 3a ist von der Vermögenssteuer und Ertragssteuer befreit. Aus steuerlicher Sicht spart das viel Geld.

Sollten die Hypozinsen zum Problem werden, kann man immer noch die 3a auflösen und die Hypothek amortisieren. Wir schlafen weiterhin gut, egal was die Hypozinsen machen..

Gerard, auch von mir ein grosses Dankeschön! Vielen Dank für deine Beiträge, ich werde sie missen.

Ein Ansteigen der Hypozinsen wird zwangsläufig das Sinken der Immobiliewerte nach sich ziehen, da der Hypozinssatz eines der Treiber des Immobilienwertes ist. Demzufolge kann sich jeder nachrechnen, wohin die Immobilienwerte in Zukunft gehen werden. Nach unten. Es sei denn die Nachfrage nach Wohnraum würde dank der Asylantenflut derart steigen, dass das Ansteigen der Hypozinsen absorbiert würde. Dann würden aber die Mieten im Schnitt über ein Drittel der Einkommen steigen, was allfällige Bürgerunruhen provozieren könnte.

Nur wer 50 Franken zahlt, kann Wohnung besichtigen

Die jetzigen Mieter verlangen in einem Inserat 50 Franken für die Besichtigung ihrer 3-Zimmer-Wohnung. Interessierte müssen im Voraus zahlen, damit sie eine Chance haben.

http://www.20min.ch/schweiz/zu…nung-besichtigen-15872801

Mietkosten-Irrsinn treibt Engländer in die Armut

Der Wohnungsmangel in Großbritannien entwickelt sich zum Konjunkturkiller. Wegen explodierender Mieten sinkt der Lebensstandard rapide. Doch Immobilienbesitzer verteidigen ihre Pfründe hartnäckig.

http://www.welt.de/wirtschaft/…laender-in-die-Armut.html

N.B...sorgt Euch ruhig weiter...

weico

Büro- u. Geschäftsräume!

Ich komme aus dem "Grossraum" Lenzburg. Wenn man da mal so im Großraum Lenzburg mit dem Auto unterwegs ist, da muss man nur staunen wie da gebaut wird. Ich musste mich schon fragen, wer mal all diese Wohnungen und vor allem all diese Büro- und Geschäftsräume mieten soll wenn sie fertiggestellt sind. Auf jedem kleinsten Flecken wird noch ein riesiger Bau mit Wohnungen und anderen Räumlichkeiten aufgestellt. Teilweise direkt vor die Nasen von Einfamilienhäusern die ca. vor 40-zig - 50-zig Jahren gebaut wurden. Was das für einen Minderwert dieser Einfamilienhäuser bedeutet muss ich ja nicht erwähnen. Typische Beispiele wie es vermutlich entlang der Autobahnen viele gibt sind z.B. die Gemeinden Hunzenschwil, Lenzburg, Rupperswil und Schafisheim. Also direkt an der Autobahn. Für Logistikfirmen natürlich optimal, für die Einwohner ein Horror. Ob diese Firmen dann auch mal Steuern in diesen Gemeinden bezahlen ist dann noch mehr als fraglich. Die können ja die Gewinne nach belieben verschieben. So zum Beispiel an die See-Gemeinden in Schwyz, Zug, Zürich, etc.!! Wir hier können den Staub fressen! Ich habe auch noch Büroräume zu vermieten. In den letzten 3 Monaten haben sich vielleicht 3 od. 4 Interessenten gemeldet für eine Besichtigung. Gemietet hat aber keiner. Das ist zwar in den letzten 20 Jahren das erste Mal dass diese Räume leer stehen, aber eben, sie stehen leer und bringen keinen Ertrag. Die Miete ist sicher günstiger als in den Neubauen die auch leerstehen, aber sie sind halt eben leer. Das bringt mich zwar nicht in finanzielle Bedrängnis, aber es ist halt "unschön"! Aber ich denke, dass der Liegenschaftsmark in eine Situation steuert, welche wieder mit einem Debakel endet. Früher oder später wird es passieren. Ich denke eher früher. Sollten sich die Hyp.-Zinsen langsam nach oben drehen, wird mit einer Verzögerung von 2 - 3 Jahre ein Immobilien-Crash nicht zu verhindern sein. Aus Erfahrung könnten allerdings die Banken dieses Mal vorausschauend auf einen erneuten Kollaps besser vorbereitet sein. Mit diesem Schreckensgespenst müssten im Nacken, werden sie wohl die Hyp.-Zins-Erhöhungen höchstens in homöopathischen Dossierungen weitergeben. Im Moment bin ich noch zu 2/3 in Festhypotheken mit einer Laufzeit von restl. 2 - 3 Jahren.

Wer beabsichtigt ein Eigenheim zu erwerben tun möglicherweise gut daran noch etwas zu warten. Die Zinsen sind dann zwar etwas höher, aber die Kaufpreise werden wohl tiefer sein als jetzt. Das sind zwar Spekulationen von mir, aber jeder Hausbesitzer sollte sich von mögliche Szenarien vorbereiten und sich überlegen wann und was er optimieren kann. Vorausschauend handeln, das ist heute gefragt. Allerdings ist es halt auch so, dass man alles richtig machen kann, und dann ist es in der Zukunft halt doch falsch. Es ist einfach nicht okay, dass die Zukunft in der Zukunft liegt. Sonst wäre vieles einfacher.

Ich hoffe, dass jeder Eigenheimbesitzer das er für seine Situation die Richtigen Entscheidungen bezüglich Hypothekenstrategie trifft und sich noch viele, viele Jahre an seinem Eigenheim freuen kann. Karat1

Fast allen Schweizern winken tiefere Mieten

Dank des tieferen Referenzzinssatzes können Mieter einen tieferen Mietzins einfordern. Je nach Mietvertrag springen Einsparungen von mehreren hundert Franken heraus.

http://www.20min.ch/finance/ne…n-tiefere-Mieten-30478266

Karat1 hat am 29.05.2015 - 09:14 folgendes geschrieben:

Quote

Wer beabsichtigt ein Eigenheim zu erwerben tun möglicherweise gut daran noch etwas zu warten. Die Zinsen sind dann zwar etwas höher, aber die Kaufpreise werden wohl tiefer sein als jetzt. Das sind zwar Spekulationen von mir (...)

Keine Spekulation lieber Karat, beim Ertragswert ist der Hypozinssatz ein wesentlicher Treiber - steigt dieser, sinkt der Wert der Immobilie. Also - einkaufen wenn der Zins höher ist

Immobilieninvestitionen verstärkt im Fokus

Die Ungleichgewichte im Schweizer Immobilienmarkt sind nach Ansicht der SNB zuletzt weitgehend unverändert geblieben. Die Zinssenkung Anfang 2015 könnte die Ungleichgewichte aber wieder vergrössern.

Insgesamt seien die Preise für selbstbewohntes Wohneigentum nur leicht stärker gestiegen als die Gesamtwirtschaft. Die weitere Zinssenkung im Januar 2015 könnte allerdings mittelfristig die Ungleichgewichte wieder vergrössern, warnt die SNB in ihrem am Donnerstag veröffentlichten Stabilitätsbericht.

Die inlandorientierten Banken hätten 2014 ihr Engagement im Schweizer Hypothekenmarkt weiter ausgebaut, stellt die SNB fest. Allerdings sei bei den neuen Hypotheken der Anteil der risikoreichen Kredite mit einer hohen Belehnung im Verhältnis zum Immobilienwert zurückgegangen. Dank höheren Gewinnrückbehalten sei zudem die Kapitalsituation der Institute auf hohem Niveau geblieben und die gewichteten Kapitalquoten lägen deutlich über den Anforderungen.

Immobilieninvestitionen könnten wieder attraktiv werden

Nach der Zinssenkung von Anfang 2015 könnten nun Immobilieninvestitionen wieder verstärkt in den Fokus von Investoren und Haushalten rücken, so die SNB: Renditesuchende Investoren etwa könnten die Preise für Wohnimmobilien weiter ansteigen lassen. Das neue Zinsumfeld biete auch Anreize für die Banken, höhere Kreditrisiken einzugehen. Sollte die Dynamik im Hypotheken- und Immobilienmarkt wieder ansteigen, so würden "weitere Massnahmen notwendig", um den Risikoappetit der Banken in diesen Märkten einzudämmen. Die SNB werde die Märkte weiterhin "genau beobachten".

Die durchschnittliche Zinsmarge der ausstehenden Hypotheken ging laut SNB 2014 um weitere 6 Basispunkte zurück, womit sie seit 2007 bereits um mehr als 50 Punkte zurückgefallen sei. Der Druck auf die Margen der Banken werde wohl in der Folge der Einführung von Negativzinsen auf den SNB-Sichteinlagen weiter anhalten: Die Situation sei "äusserst ungewöhnlich, wenn nicht sogar historisch einzigartig".

(AWP)

BLKB-Chef fordert neues Steuerregime wegen Hypotheken-Run

19.06.2015 12:40

Zürich (awp/sda) - Wohneigentum soll sich steuerlich nicht mehr lohnen. Dies fordert der Chef der Basellandschaftlichen Kantonalbank (BLKB), Beat Oberlin. In seinen Augen würde sich so die Überhitzung auf dem Immobilienmarkt abkühlen.

"Generell fordere ich, dass die Amortisation von Hypotheken besser belohnt wird als unter dem bestehenden Steuerregime", sagt er im Interview mit der "Aargauer Zeitung". "Konkret: Anders als bis heute soll die Schuld verringert werden", sagt Oberlin, Präsident der Geschäftsleitung der BLKB.

Dies fordert auch der Schlussbericht der Expertengruppe zur Weiterentwicklung der Finanzmarktstrategie des Bundes, in der Oberlin Mitglied ist. "Die Schweiz hat die weltweit höchste Verschuldung von Privatpersonen, weil die Hypotheken nicht amortisiert werden", führt er aus. Dazu trage das Steuersystem bei. "In der jetzigen, überhitzten Marktsituation muss alles aufgehoben werden, was unter dem Stichwort Eigentumsförderung gemacht wird", sagt er. "Man schüttet kein Benzin ins Feuer, um es zu löschen".

Seine eigene Bank habe im Hypothekarmarkt "alles Nötige vorgekehrt, um die Risiken erfolgreich zu bewirtschaften", gibt sich Oberlin überzeugt. Die BLKB habe ein "ausgewogenes Wachstum" bei Wohneigentum und gewerblichen Liegenschaften". Im Baselbiet habe die Bank strategiegemäss ein unterdurchschnittliches Wachstum erzielt. "Im Vergleich zu anderen Retailbanken gehen wir bei der Hypothekarvergabe unterdurchschnittliche Risiken ein, weil wir unsere Vergabekriterien verschärft haben."

Die BLKB vertreibt zudem Hypotheken ausserhalb des Stammgebiets über die Internetbank Swissquote, an der sie mit 5% beteiligt ist. Der Bank sei es so gelungen, das Portfolio auch regional "besser zu diversifizieren", sagt Oberlin. Über Swissquote hat die Kantonalbank Hypotheken für rund 600 Mio CHF abgeschlossen.

tp/ys

(AWP)

Wie «wohnlich» sind nun Immobilien-Aktien?

Seit etwa zwei Monaten fallen die Aktien der meisten Schweizer Immobilien-Unternehmen deutlich. cash sucht nach den Gründen und sagt, ob Anleger jetzt einsteigen sollen.

Von Pascal Züger und Marc Forster

Am nächsten Freitag kommt eine neue Immobilien-Aktie an die Börse. Die Industriegruppe Conzzeta bringt ihre nichtbetrieblichen Immobilien in der Form des neuen Unternehmens Plazza an die Börse. Während die Anleger die Abspaltung für Conzzeta als positiv werten, sind die Prognosen für das neue Unternehmen etwas verhaltener.

Plazza mit Hauptaktivitäten in Zürich und Lausanne dürfte an der Börse nicht davonstieben: Erstens gehören über die Hälfte der Anteile Grossinvestoren, die ein Jahr lang nicht mit den Titeln handeln werden, wodurch der Markt relativ klein sein wird. Zweitens sagt man Plazza ein eher langsames Wachstum voraus, was die Aktie die Anleger sicherlich am Anfang nicht in Scharen anziehen dürfte.

Plazza wird aber auf jeden Fall zum kleinen Club der Schweizer Immobilien-Aktien dazustossen. Diese Titel haben generell eine ziemlich instabile Phase hinter sich. Nach einem fulminanten Anstieg Ende 2014 erlitten die Immobilien-Aktien im letzten Januar durch den Nationalbank-Entscheid zur Aufhebung der Euro-Franken-Untergrenze nur einen kurzen Dämpfer. Kurz darauf ging es weiter munter bergauf, wie der Chart des Schweizer Immobilien-Index zeigt:

Entwicklung des Schweizer Immobilienindex SXI Real Estate

[Blocked Image: http://www.cash.ch/sites/default/files/public/xmedia/chart_immobilienmarkt.png]

Quelle: six-swiss-exchange.com

Der Franken-Schock trieb Anleger zu Aktien von Firmen, die deutlich auf den Schweizer Markt ausgerichtet und vom Euro-Wechselkurs weniger betroffen waren. Die Immobilien-Aktien bieten diese Voraussetzungen weitgehend.

Analyst Markus Waeber von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) sieht aber neben der Mindestkursauflösung vor allem die Einführung der Negativzinsen als wichtigen Auslöser für den Aufschwung im Häusermarkt: "Im Immobilienbereich gab es nach der Ankündigung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank einen extremen Aufwärtstrend." Die vorhandene Liquidität müsse irgendwo parkiert werden, da die Haltung auf dem Konto koste. Als besonders attraktiv erwiesen sich dabei stabile Schweizer Unternehmen, vor allem im Immobilienbereich.

Trendwende seit Ende April

In den Monaten April und Mai wendete sich das Blatt: Die Aktien der meisten Immobilienfirmen fallen seither, zum Teil überaus deutlich. Der SXI Real Estate Index knickte seit Anfang Mai um 7,9 Prozent ein. Bei den Einzelaktien ist d er Rückgang zum Teil klarer: So verloren Swiss Prime Site, grösstes Schweizer Immobilienunternehmen, an der Börse 14 Prozent. PSP Swiss Property fiel um 11 Prozent, während Mobimo 8 Prozent ihres Wertes verloren (weitere Beispiele siehe Tabelle). Was ist passiert?

"In den letzten zwei, drei Monaten hat wohl eine gewisse Re-Allokaton zulasten von Immobilen-Aktien stattgefunden, unter anderem deswegen, weil die Bundesobligationen wieder leicht gestiegen sind", sagt Pascal Furger, Analyst bei der Bank Vontobel. Der Experte sieht auch noch einen weiteren Grund: "Die Immobilien-Aktien haben die Dividenden-Saison hinter sich: Mit etwa 4 Prozent im Schnitt waren die Renditen überdurchschnittlich." Seitdem sei es sicherlich auch zu Gewinnmitnahmen gekommen. Markus Waeber pflichtet Furger in diesen Punkten bei.

Auf dem Immobilienmarkt lasten zudem Unsicherheiten wie ein Überangebot an Büroflächen in Zürich. Dann drücken regulatorische Diskussionen die Stimmung unter Anlegern, etwa eine mögliche Verschärfung der Lex Koller, so Furger. Diese würde ausländischen Investoren den Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt erschweren.

Erhöhte Volatilität

"Die Volatilität hat sich erhöht", ist das Fazit von Waeber. Zum einen hat die SNB angekündigt, allenfalls weitere Massnahmen, unter anderem im Segment der Renditeliegenschaften zu treffen bei einer Überhitzung auf dem Immobilienmarkt, zum anderen steht auch eine Verschärfung der Lex Koller zur Debatte. "Dies alles macht indirekte Immobilienanlagen anfällig für Kurskorrekturen", so Waeber weiter. Auch der Effekt, dass Anleger im Januar zu Aktien mit Schweiz-Bezug griffen, ist wieder verpufft. Der Immobilienmarkt würde leiden, wenn die Schweiz in eine Rezession rutschen würde: Also prägt auch diese Sorge die Immobilienaktien.

Immobilien-Aktien gelten aber immer noch als solide Investitionen. Solange die Zinsen tief sind, fliesst Geld in Immobilien. Immobilienfonds erfreuen sich nach wie vor grosser Beliebtheit: "Die Nachfrage ist nach wie vor intakt, wir sehen dies zum Beispiel an der guten Absorption der zahlreichen Kapitalerhöhungen von Immobilienanlageprodukten" meint ZKB-Experte Waeber.

Immobilientitel können immer noch attraktiv sein

Es lohnt sich für Investoren also weiterhin, ein Auge auf attraktive Immobilientitel zu werfen - wenn man bereit ist, die erhöhte Volatilität am Immobilienmarkt in Kauf zu nehmen. Zudem muss immer im Blick behalten werden, wie konjunktursensitiv der Immobilienmarkt ist: Externe Schocks treffen den Sektor hart. In den vergangenen Jahren hat sich der teils starke Auftrieb am Immoblienmarkt immer als nachfragegetrieben erwiesen. Unmittelbare Verwerfungen sollten also nicht drohen.

Folgt man den Analystenempfehlungen, so ist jedoch nur der SPS-Titel ein Kauf. Die ZKB setzte die Aktie am 12. Juni auf übergewichten. Das Kursziel verschiedener Analysten liegt zwischen 78 bis 80 Franken pro Aktie, was beim derzeitigen Stand von 72 Franken noch ein Aufwärtspotential von zehn Prozent ergäbe. Die restlichen Titel erhalten allesamt keine Kaufempfehlungen. Bei den Einschätzungen zu PSP (Baader Helvea am 18.6.) und zu Züblin (ZKB am 10.4.) wird sogar zum Verkauf geraten. Vor allem Züblin macht eine schwere Zeit durch, seit Anfang Jahr fiel der Titel um 52 Prozent.

Performance 2015 der Schweizer Immobilientitel

Titel	Performance seit 1.1.2015 (in	Performance seit 4.5.2015 (in
Zug Estates	+11,7	-4,3
SPS	+6,5	-13,7
BFW	+5,1	-1,3
Mobimo	-3,4	-8,1
Allreal	-6,1	-3,5
PSP	-8,1	-10,7
Züblin	-52,0	-43,5

Quelle: cash.ch, Stand: 22.06.2015

Wer in den letzten 10 Jahren Immobilien gekauft hat ist selber Schuld, mit Ausnahme wenn man die Kohle hatte.

Rechnen können alle, - nur nicht gleich GUT!

Wer sein Hirn nicht nur als Gleichgewichtsorgan verwendet weiss was in den USA passiert ist, bei uns kommts genau gleich!

Alles andere ist gelogen! Man müsste Banken, und Immobilienhändler zu Lebenslanger zwangsarbeit verdonnern ohne Bewährung was hier geschehen ist!

Über den Bauland Preis können wir streiten, nicht aber über die Baukosten! Diese hätten im Schnitt bei Mehrfamilienhäusern 38% gesenkt werden müssen, sind es aber nicht. Es wird gelogen, gefälscht was das Zeugs hält! Das sind Verbrechen, in denen wir in Zukunft noch sprechen werden!

Soll ich mich jetzt auch besaufen? Habe ich das nötig?

Deutlicher Preisrückgang von Eigentumswohnungen in der Schweiz

10.07.2015 13:00

Zürich (awp/sda) - Der Kauf von Eigentumswohnungen ist in der Schweiz im zweiten Quartal deutlich günstiger geworden. Stabile Preise lassen sich bei Einfamilienhäusern feststellen, wie der private Zürcher Raumentwickler Fahrländer in einer Mitteilung vom Freitag schreibt.

Landesweit und über alle Segmente gesehen, sanken die Preise für Eigentumswohnungen innert Jahresfrist um 3,1%. Im gleichen Zeitraum stagnierten die Preise für Einfamilienhäuser (+0,1%).

Auffallend ist, dass gehobene Eigentumswohnungen und Wohnungen im unteren Segment deutlich günstiger gehandelt wurden (-5,7%, bzw. -3,8%), während im mittleren Segment ein leichter Anstieg feststellbar ist. Die gleiche Entwicklung zeigt sich bei den Einfamilienhäusern. Während die Preise im unteren und gehobenen Segment purzelten, stiegen sie im mittleren Segment um 1,7% an.

Generell sind die Preise für Wohneigentum im Mittelland mehrheitlich stabil bis leicht sinkend. Im Alpenraum haben die Preise hingegen deutlich nachgegeben.

yr

(AWP)

Interessant wie es früher war

http://www.naturefund.de/uploa…ila/Japan_2_212-02_cr.jpg

[Blocked Image: webkit-fake-url://e63577c5-dabf-4370-9d22-1b7d5c547cd2/imagejpeg]

Einbruch in der Baubranche

Der Zementverbrauch fiel im ersten Halbjahr um 11,3 Prozent, die Baubewilligungen sind stark rückläufig

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Die Baubranche selbst ist da bereits deutlich pessimistischer. «Wir erwarten 2015 im Bauhauptgewerbe einen Rückgang des Umsatzes, voraussichtlich im einstelligen Prozentbereich», sagt Silvan Müggler, Leiter Wirtschaftspolitik beim Schweizer Baumeisterverband. Er gehe davon aus, dass es bei der «Delle» bleibe und der «Umsatz sich 2016 auf hohem Niveau seitwärts» bewege.

Nur: Selbst diese Einschätzung der Baumeister ist wohl deutlich zu optimistisch. Denn einige Schlüsselzahlen deuten auf einen markanten Einbruch hin. Im ersten Halbjahr 2015 fielen etwa die Auslieferungen von Zement in der Schweiz, verglichen mit dem Vorjahr, um 11,3 Prozent knapp unter die Marke von 2 Millionen Tonnen. Hält dieser Trend im zweiten Halbjahr an, ist im Vergleich zum Vorjahr, gar mit einem Rückgang von 12,8 Prozent des Schweizer Zementabsatzes zu rechnen – der Verbrauch des wichtigsten Baurohstoffs würde auf das markant tiefere Niveau des Jahres 2004 zurückfallen.

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http://www.sonntagszeitung.ch/…h-in-der-Baubranche-40688

Sicher mal schlecht für Titel wie Holcim

Gefahr einer Immobilien-Blase steigt stark

Der UBS-Immobilienblasenindex ist im zweiten Quartal so deutlich gestiegen wie seit 2012 nicht mehr. Eine Region gilt neu als gefährdet.

http://www.20min.ch/finance/ne…ase-steigt-stark-29416692