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Re: Immobilien

Bugatti wrote:

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In welcher Gegend in der Schweiz erwartet Ihr ein überdurchschnittlicher Anstieg der Immobilienpreise in den nächsten 2 - 3 Jahren?

Zürich, der Hauptanziehungspunkt der Deutschen.

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vor allem die beiden ufer nähe zürich. allerdings glaube ich, dass auch hier eine stagnation der rpeise eintreten wird, und gewisse objekte werden sogar günstiger werden. was hier gewisse leute für eigentumswohnungen zahlen, grenzt an wahnsinn.

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das werden sie bestimmt, wobei ein teil davon bereits eingepreist sein sollte. dürfte langfristig aber bestimmt eine rentable gegend sein. birmensdorf etc haben auch klar proftitiert von der anbindung.

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reckefoller wrote:

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vor allem die beiden ufer nähe zürich. allerdings glaube ich, dass auch hier eine stagnation der rpeise eintreten wird, und gewisse objekte werden sogar günstiger werden. was hier gewisse leute für eigentumswohnungen zahlen, grenzt an wahnsinn.

Der Unterschied wird wohl der sein, dass es an diesen Lagen wieder Angebote geben wird. Bis jetzt war es ja so, dass man praktisch jemanden aus dem Haus rauskaufen musste. Da konnte locker der doppelte (Markt?)preis gefordert werden. Billig wird es aber nicht, ausser CS und UBS gingen pleite, Bankgeheimnis fiele und eine Steuerharmonisierung mit der EU träte in Kraft

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Ramschpapierhaendler wrote:

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reckefoller wrote:

Was ist denn das für eine Antwort? Zuerst erwähnst Du die beiden ZH-Ufer als Regionen mit dem grössten Potential um dann gleich wieder von sinkenden Preisen zu sprechen. Hallo???

Lest die Studien der CS sowie das Monitoring von Wüest&Partner und bildet euch selbst eine Meinung. Bringt mehr als die Frage hier im Blog beantworten zu lassen.

PS: Das Säuliamt gilt, wie bereits von jemandem vermutet, als Region mit grossem Potential. Ich rechne mit ca. 5% p.a. zwischen 2010 und 2013. 2009 eher Stagnation. Viele warten ab. Ausländer, die hierherziehen und nicht warten können, ziehen eher nach Zug oder an die beiden ZH-Ufer. In Zug / Walchwil rechne ich mit einer Stagnation 2009-2010, danach Tendenz steigend. ZH-Ufer: 2009-2010 deutlich sinkend, da bis mitte 2008 extrem überhitzt.

LG RPH

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Danke für die Einschätzung. W&P sowie CS verfolgen Interessenen, diese Berichte sind etwa so viel wert, wie von Novartis verfasste Studien zu neuen Medis. Ich habe mir gerade wieder diese Einschätzung vor Augen geführt:

Perspektiven der Schweizer Wirtschaft 2009

Oktober 2008

Martin Neff, Head of Credit Suisse Economic Research

u.a.:

Industrieproduktion und Kapazitätsauslastung hoch

Kontrollierter Sinkflug und kein Absturz

6. Aussenwirtschaft: Marschhalt auf hohem Niveau

7. Arbeitsmarkt in guter Verfassung

Stimmung schlechter als Lage

Finanzmarkt-, aber keine Weltwirtschaftskrise

Weitere bad news zu erwarten, aber: keine weltweite Rezession 2009, auch nicht in den USA noch in der Eurozone

Das ist jetzt nicht speziell auf die Immobilien bezogen, generell auf Studien. Wegen solchen Studien diskutiere ich gerne hier. Der Horizont ist irgendwie breiter und die Leute hören nicht auf mit Denken - auch nicht nach 18.00 Uhr und auch nicht am WE.

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Ramschpapierhaendler

Wenn Du gute Links kennst, dann stell sie rein, denn Du hast ja recht mit dem, was Du sagst.

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Wie sieht es eigentlich mit Mehrfamilienhäusern aus, die vermietet werden?

Ich habe mich das erste Mal damit beschäftigt und ein paar Inserate angeschaut. Mein Eindruck ist, dass vorallem Objekte, die bald Renovationsbedarf haben, angeboten werden (was ja auch nachvollziehbar ist).

Hat jemand Erfahrung?

RPH, von welchen Projekten ab 50'000 sprichst Du?

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rph - Danke für das anschauliche Beispiel

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Bullish wrote:

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Wie sieht es eigentlich mit Mehrfamilienhäusern aus, die vermietet werden?

Ich habe mich das erste Mal damit beschäftigt und ein paar Inserate angeschaut. Mein Eindruck ist, dass vorallem Objekte, die bald Renovationsbedarf haben, angeboten werden (was ja auch nachvollziehbar ist).

Oftmals kommen solche Liegendschaften aus der Hand von Erbengemeinschaften bzw. von älteren Besitzern,denen das (Fach)Wissen fehlt bzw.die sich eine Renovation/Investition im "Alter" nicht mehr "Antun" wollen.

Die Meinung vieler Investoren/Käufer ist dann halt,dass Sie von Ihrem "persönlich gelebten Wohnstandart" ausgehen und der Meinung sind,dass Sie die Wohnungen nur in einem topmodernen Zustand an den Vermieter bringen.

Gerade günstiger Wohnraum ist Heutzutage aber besonders gesucht.

Der Standort und der günstige Mietzins ist vielen Leuten oftmals wichtiger,als eine "Topmoderne-Schischi-Wohnung".

Renditemässig ist solcher "Minimalismus"/Pinselrenovation auf jedenfall Interessant.. :lol:

P.S:..das beste Beispiel ist ja das Vorgehen von Bruno Stefanini..

http://www.sf.tv/var/videoplay…p%3Bend%3D0%3A16%3A33.751

weico

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weico

Ich gehe davon aus, dass Du Vermieter bist, richtig? Wie bist Du dazugekommen?

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Bullish wrote:

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weico

Ich gehe davon aus, dass Du Vermieter bist, richtig? Wie bist Du dazugekommen?

Durch den Kauf von 2 Liegenschaften (3 Familien-und 9 Familienhaus).

Mit erarbeitetem Vermögen und hauptsächlich durch erfolgreiche Grundstücksgeschäfte (Philippinen) und dem "dot-com-Boom" (spez. mit Sun Microsystems).

weico

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weico wrote:

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Durch den Kauf von 2 Liegenschaften (3 Familien-und 9 Familienhaus).

Dh Du bist einfach so ins kalte Wasser gesprungen? Oder kennst Du Dich mit Immobilien irgendwie aus? zB kann ich mir vorstellen, dass jemand mit Architektur/Baubranche/Immoverwaltung Background einen Vorteil hat, gegenüber jemandem, der irgend etwas anderes macht.

Oder löst Du die meisten Tasks über externe Dienstleister, was ja die Marge schmälern würde?

Sorry wenn ich Dir die Spaghetti aus der Nase ziehe

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als laie hast du's im immobiliengeschäft sehr, sehr schwer. die zückerchen gehen sehr oft unter der hand weg.

ein beispiel: viele handwerker nehmen regelmässig an zwangsverwertungen "attraktiver" liegenschaften teil. dabei kommen sie zu einem vergleichsweise günstigen preis an eine hütte. diese wird dann neu gestrichen, verputzt usw usw. dies alles zum selbstkostenpreis - optimal in flautenzeiten um überschüssige kapazität einzubinden.

schlussendlich wird die liegenschaft gewinnbringend verkauft oder vermietet.

zweites bsp. ein alter liegenschaftsbesitzer stirbt. dies wird publik (todesanzeige). die geier werden kreisen, sofort und exakt an der stelle wo was zu holen sein wird - erben. diese werden angegangen und erhalten ev. etwas weniger als auf dem markt, verkaufen die liegenschaft aber ohne grossen aufwand, sofort.

....

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Azrael

So habe ich mir dies etwa vorgestellt.

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Bullish wrote:

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Dh Du bist einfach so ins kalte Wasser gesprungen? Oder kennst Du Dich mit Immobilien irgendwie aus?

Bin da so "hineingewachsen", weil schon mein Grossvater und Vater immer so am Immobilien"händelen" waren.

Entweder man hat das "Flair" und den Spass, sich mit Mietern/Mietwechseln und dem ganzen Immobilien-Drumherum "herumzuschlagen", oder man lässt lieber die Finger von dem "Betongold". :lol:

weico

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oder man führt ein Immobilienportefeuille, bei dessen Grösse sich eine professionelle Verwaltung sich lohnt...

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Aus einem Inserat, Züri 8032, sofort weg. (Sogar mit Solarzellen auf dem Dach, für Game Over und so )

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An bevorzugter Lage in schön gestalteter Umgebung steht dieses neuwertige Mehrfamilienhaus mit 4 exklusiven Wohneinheiten und der Einstellhalle für fünf Fahrzeuge. Die Wohnobjekte weisen Eigentumswohnungsstandard auf.

Die Wohnung sind grosszügig und modern gestaltet und weisen Flächen zwischen 83-118m² zuzüglich Aussenflächen, Terrassen, Loggias etc. auf.

An verkehrsberuhigter 30km/h-Zone gelegen.

Die Immobilie ist als Massivbau mit Betondecken und doppelschaligem Mauerwerk, modernsten Holz/Metall-Fenster etc. erstellt.

Aktuell weisst die Liegenschaft, unter Berücksichtigung von 3.5% Hypothekarzins auf 80% Fremdkapital, sowie 20% Eigenkapital eine Nettorendite von 4.58 %. Aufgrund der aktuellen Marktlage für Hypotheken kann die Nettorendite auf dem investierten Kapital bis auf 9% gesteigert werden.

Über die Betriebskosten wird vollulmfänglich abgerechnet.

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Was mir auffällt, ist das Fettgedruckte. Sollte der Hypozins tief bleiben, deutet einiges auf Deflation hin. Dann sinkt doch der Wert der Liegenschaft. 20% EK sind nicht riesig, also sind viele dieser Renditeobjekte so stark verschuldet? Dann könnte doch auch hier bald ein Immobilienmassaker bevorstehen?

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da bräuchte es wohl noch einiges, bis die werte dieser liegenschaften massiv sinken. solange der zins bedient wird, wird die bank wohl auch bei tendenziell sinkenden werten still halten. anders sähe es bei einem massiven wert rutsch auf noch circa 60-70% aus, dann würds wohl kritisch werden.

rechne aber nicht damit, im gegenteil. könnte auch zu einer flucht in immobilien kommen.

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BULLSHIT

Für diese attika in erlenbach sollen 4.2 mio zu bezahlen sein. das wären dann bei 180m2 wohnfläche über 23'000.- pro m2. auch im luxusbereich sind 20'000 pro m2 eine oberste grenze. da hat sich wohl ein banker überlupft

:mrgreen: