Immobilien

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    Bugatti wrote:

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    Fazit für mich: Man sollte sich gut überlegen, ob nach einer mehr als zehnjährigen Phase von steigenden Immobilienpreise jetzt der Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu erwerben.




    Wie ordnet ihr das ein ?


    Sind Aktien von Immobiliengesellschaften (z.B. PSP; SPS; Allreal, u.s.w. ) als Immobilen oder einfach als Aktien einzuordnen?

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    Ramschpapierhaendler wrote:

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    In der Schweiz haben wir im Vergleich zu den meisten Ländern generell hohe Immobilienpreise bezogen auf das Einkommen. Dies hängt u.a. mit den hohen Landpreisen (Bauland ist in der CH knapp) und dem Wohlstand zusammen


    u.a. = Bauqualität ?

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    Ramschpapierhaendler wrote:

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    Ramschpapierhaendler wrote:

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    Schwierig, dir so aus der ferne zu helfen. Hängt von zu vielen Faktoren ab. Es kommt z.B. bei den Steuern auch darauf an, in welchem Kanton du wohnst. Im konkreten Fall würde ich dir empfehlen, nach Möglichkeiten deinen Kollegen zum nächsten Bankgespräch mitzunehmen und zu schauen, worauf sich die Bänker einigen können. *wink*

    Vielleicht gibt's auch irgendwo im Internet einen guten Rechner? - Kenne bisher keinen.


    Was ich persönlich neben der Liquidität ebenfalls berücksichtige:

    Rechne ich mit einer steigenden Inflation, so sitze ich gerne auf einer günstigen, langjährigen Hypothek, denn diese wird für mich dann immer günstiger (bleibt im Betrag, aber ich verdiene immer mehr). Bedingung ist allerdings, dass ich mit dem nicht gebrauchten Eigenkapital auch etwas Gescheites anzufangen weiss.


    Danke bestens für Ihre Beurteilung.

    Scheint offenbar definitiv ein Nullsummenspiel zu sein. Dann wohne bzw. sitze ich doch lieber auf meinem Eigenkapital. Etwas wesentlich Gescheiteres werde ich wohl mit diesem Kapital in den nächsten Jahren wohl kaum anzufangen wissen.

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    Bugatti wrote:

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    Die Niedrigzinspolitik der SNB, die lockere Kreditvergabe der Banken, der starke Einwandererzuwachs und steigende Einkommen Mitte der achtziger Jahre verursachten die Entstehung der Immobilienblase in der Schweiz. Der darauf folgende drastische Zinsanstieg seitens der SNB sowie die Bundesbeschlüsse zum Bodenrecht seitens der Fiskalpolitik im Jahr 1989 führten zum Preiszerfall auf dem Immobilienmarkt, wodurch die Immobilienkrise entstand.


    Was als Ingredienz heutzutage noch fehlt ist eine hohe Inflationsrate.

    Ich mag mich noch gut erinnern an die 80er Jahre erinnern.

    Der technologischer Wandel, die Computer kamen auch in den KMUs zum Einsatz.


    Die Löhne stiegen damals nicht nur in der Informatikbranche.


    Wie sieht es heute mit den Löhnen aus?

    Scheinbar sind alle zufrieden damit.


    Damals gab es keinen Euro und keine Globalisierung, Schwellenländer wie China und Südamerika spielten kaum ein Rolle. Kein Währungskrieg...


    Das Umfeld wird nie genau gleich sein, auch wenn die Geschichten sich wiederholen.

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    Elias wrote:


    Hm, von wegen alle ?

    Ich meine eher, es ist schon seit vielen Jahren so, dass die Arbeiterschaft einfach am kürzeren Hebel sitzt, oder nicht? Es gab über die Jahre gesehen kaum einen Real-Lohnanstieg für Ottonormalverdiener. Ganz im Gegensatz zu den "Gradurierten", bei welchen volle Kanne ausgeschüttet wurde.

    Ganz nach dem Prinzip der Marktwirtschaft. Das Sozial wurde immer kleiner geschrieben und ist auf dem Weg ganz eliminiert zu werden. :cry:

    Gründe für steigende bzw fallende Immobilienpreise

    14 Gründe (kein Anspruch auf Vollständigkeit) wieso die Immobilienpreise in der Schweiz in den nächsten Monaten, ev. Jahren, noch weiter steigen werden:

    Nachfrage übersteigt das Angebot

    Bauboom hält vorderhand an (Baubranche gut beobachten, guter Vorlaufindikator)

    Zuwanderung hält an, oder nimmt sogar noch zu

    Zinsen sind und bleiben tief, Bereitschaft sich (hoch) zu verschulden

    Staat mischt sich vorderhand nicht ein (PFZ, fiskalpolitische Massnahmen -> Steuern, etc)

    Konjunktur ist stabil, steigendes BIP, nicht zu letzt dank der Baubranche

    Je höher der Wert der Immobilien steigt, desto „vermögender“ fühlen sich die Eigentümer und konsumieren dadurch mehr und sparen weniger

    Arbeitslosenquote ist tief

    Inflation, bzw. Teuerung im vertretbaren Rahmen ca. 2%

    (Noch) keine Verdoppelung der Immobilienpreise seit dem letzten Tiefpunkt im Jahre 2000, im Vergleich zur Zeitspanne 1980 - 1990

    (Japan 1980 - 1990 Faktor 2,5x, anschliessend Wertverlust während 20 Jahre unter das Niveau von 1980)

    (Spanien Verdreifachung!!! zwischen 1990 - 2008)


    Wettbewerb unter den Banken normal

    Auf Grund des starken Frankens fliesst Kapital aus dem Ausland in die Schweiz, das angelegt werden möchte

    Solvente Hypothekarschuldner

    wenig renditeträchtige Investitionsalternativen

    Demografische Entwicklung? -> eher vernachlässigbar im “kurzfristigen“ Betrachtungszeitruam (Überalterung, Stadt-Land-Gefüge, etc.)

    Was aber in den nächsten Monaten / Jahre passieren könnte und in Folge dessen die Immobilienpreise unter Druck bringen würde:

    Meistens führt nicht nur EINE Ursache zum Beginn einer Katastrophe (Analogie Flugzeugabsturz)

    Nachfrage bricht (langsam) ein wegen Verteuerung der Kapitalkosten

    Bauboom reduziert, Überkapazitäten müssen abgebaut werden

    Zuwanderung reduziert

    Zinsen steigen zur Inflationsbekämpfung (Diskontsatz 1988 3,5%, 1990 7%, Verdoppelung in nur 2 Jahren)

    Staat passt PFZ an, führt neue Steuern ein, etc

    Konjunktur wird abgewürgt

    wobei dann die Zinsen wohl kaum steigen würden, wie auch die Inflation, bzw Teuerung

    Sobald der Wert der Immobilien stagniert oder sinkt, desto weniger wird konsumiert und mehr gespart

    Arbeitslosenquote beginnt zu steigen, auf Grund der nachlassenden Nachfrage im Bausektor und den Nebenbranchen

    Immobilienpreise erreichen Verdoppelung seit dem letzten Tiefpunkt im Jahre 2000

    Wettbewerb unter den Banken verschärft sich

    Franken verliert an Attraktivität und Kapital fliesst aus der Schweiz

    Am Schluss bleiben nur noch die wenig solvente Hypothekarschuldner übrig

    renditeträchtigere Investitionsalternativen ziehen Investoren ab


    Die Probleme beginnen ca. 2 Jahre vor der Krise und die Auswirkungen einer Immobilienkrise werden erst zeitverzögert nach ca. 2 Jahren deutlich sichtbar.

    Horror-Szenario:

    Immobilienpreise verlieren an Wert -> ungenügende Deckung (Fremdkapital 80%) -> Bank verlangt Aufstockung des Eigenkapitals -> Hypothek läuft aus und man sieht sich mit hohen Zinsen konfrontiert bei Neuabschluss -> Ev. Veräusserung zum schlechtesten Zeitpunkt -> Haus weg, Schulden bleiben.

    So kann der Wohntraum zum Alptraum werden!

    Ein guter Investor setzt seine klare Strategie konsequent um, behält die Nerven, begrenzt Verluste, korrigiert Fehler rasch, hat Erfahrung, beherrscht das Handwerk, ist gut informiert, stressresistent, emotional stabil, unabhängig und ... geduldig.

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    Der Schweinezyklus.

    Früher oder später wird es ein Überangebot geben.

    Die Baufirmen werden bauen, wenn sie einen Auftrag bekommen. Wenn die Auftragslage dünn wird, unterbieten sie sich gegenseitig, Hauptsache man hat Arbeit. Es ist noch nicht lange her, als es massenhaft leerstehende Büro- und Gewerberäume gab.

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    Bugatti wrote:

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    Die Frage die ich mir stelle, ist die ähnlich wie bei Gold: Lohnt es sich auf diesem (hohen) Niveau noch einzusteigen? Oder ist das Risiko, die letzten 20% mitnehmen zu wollen, nicht zu gross,


    Mich würde mal interessieren, wie Du "hohes Niveau" bzw. "Teuer" definierst:

    Gold kostet heute etwa doppelt so viel (in $) wie vor 30 Jahren. Silber gleich viel, der Dow ist um Faktor 12 gestiegen.

    Was also ist für Dich Teuer? Und in bezug auf was?


    Darf ich Dir unterstellen, dass es nicht der Preis an sich ist, der Dich beunruhigt sondern die Geschwindigkeit, in der Rohstoffe und Edelmetalle in letzter Zeit gestiegen sind?

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    Karat1 wrote:

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    Vor 4 Wochen habe ich mit einem Plattenleger einen Termin abgemacht damit er bei mir eine kleine Reparatur machen würde. Ohne auch nur ein Anruf, ist er aber zum Termin nicht gekommen.




    Theoretisch würde ich seit Dezember 2010 darauf warten, um nach bereits mehrfachen Anrufen einen Termin wegen eines kaputten Abflussrohres zu erhalten... praktisch habe ich schnell begriffen, dass da nie jemand kommen wird und habe das Ding selber repariert.


    Ähnliches hörte ich von verschiedensten Kollegen.

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    Elias wrote:

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    Wie sieht es heute mit den Löhnen aus?

    Scheinbar sind alle zufrieden damit.


    Eher das Gegenteil:


    Lehrer fordern 20% mehr Lohn: http://bazonline.ch/schweiz/st…mehr-Lohn-/story/11904228


    Polizei mit Bussenstreik, wegen Überlastung (wollen also zum gleichen Lohn weniger harte Arbeitsbedingungen): http://www.20min.ch/news/zuerich/story/31211938


    Trämmler Streik (wollen mehr Pausen): http://www.20min.ch/news/zuerich/story/28049537




    Da geschieht also was.

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    http://v2.suedostschweiz.ch/ep…age=01_onon_01_2011-05-26

    Werden Hypotheken wieder zu grosszügig vergeben?

    Eine Studie, welche von der Hochschule Luzern zusammen mit dem Wirtschaftsprüfungsunternehmen KPMG durchgeführt wurde zeigt, dass die Banken bezüglich Hypothekenvergabe wieder (zu) grosszügig geworden sind. Untersucht wurden 20 Institute, die zusammen 60% des schweiz. Hypothekenvolumens von 900 Mrd. Franken abdecken. Die Studie kann also als sehr repräsentiv angesehen werden. Ich kann hier nur die wichtigsten Ergebnisse, Kennzahlen anführen. Diese zeigen aber, dass starke Hyp.-Zinserhöhungen sehr schnell zu Turbulenzen führen könnten/würden. Also ein Deja-Vu wie auch schon.


    Hier einige Fakten aus der Studie:


    Die meisten Banken belehnen Privatliegenschaft bis zu 80% des Verkehrswertes.


    Mit Zusatzsicherheiten sind Beleihungen bis zu 100% möglich.


    Die Tragbarkeitslimite reicht von 22% bis 38% des Einkommens. Zwei Drittel der Banken nehmen aber als Basis den Bruttolohn!!


    Zwei Drittel der Banken rechnen mit einem Zins von 5%, die übrigen begnügen sich mit 4,5%.


    In den letzten drei Jahren hat auch der Anteil an den Neuhypotheken ohne Amortisationsverpflichtung zugenommen.


    Bis zu 30% der Neuschuldner decken ebenfalls das notwendige Eigenkapital mit dem Vorbezug oder der Verpfändung von aus der zweiten Säule.


    Das höchste Schulder- bzw. Objektrisiko haben Hypothekennehmer, die erstmals eine Liegenschaft zu einem hohen Preis mit hoher Beleihung gekauft haben.


    Die Studienverfasser sehen keine Anzeichen einer Immobilienblase!!!!

    (Anmerkung von Karat: Wenn ich das lese drückt mich meine Blase und ich frage mich, wurde die Studie vom Blinden- und Sehbehindertenverband durchgeführt?)


    Die Studienverfasser räumen allerdings ein, dass sie regional eine Überhitzungsgefahr sehen.


    Die nächste Korrektur im Immobilienmarkt werde kommen und in den Bankbilanzen ihre Spuren hinterlassen. (Anmerkung Karat: Wenn schon keine Blase wird mindestens eine Korrektur zugestanden).


    Im weitern wird eingeräumt, dass die Banken noch genügend Zeit hätten sich vorzubereiten, würden doch die Zinsen auf absehbare Zeit vergleichsweise tief bleiben. (Anmerkung Karat: Wenn auf absehbare Zeit ein paar Jahre gemeint sind, würde mich das als Hypothekarschuldner natürlich persönlich auch sehr freuen. Insbesondere weil ich in den nächsten 2 - 3 Monaten eine Flex-Roll-Over (Libor-) Hypothekt abschliessen will. Basis 1-Monats-Libor mit der Möglichkeit mtl. in eine Festhypothek zu swichen!


    Ich denke die Banken tun gut daran, die Hyp.-Zinsen noch lange tief zu halten, sonst müssen sie sehr schnell und unfreiwillig viele Immobilien übernehmen. Aber bei den Banken bin ich mir nicht wirklich sicher ob sie aus Schaden klug geworden sind. Jedenfalls bleibt es interessant die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt zu verfolgen. Natürlich nicht ohne einen gewissen Eigennutz.


    Ganz persönlich habe ich auch bei meiner Bank festgestellt, dass wieder ein anderes Klima herrscht. Noch vor ca. 3 Monaten hatte ich ein Gespräch mit meinem zuständiger Berater wegen der Hyp.-Verlängerung. Damals lies er durchblicken, dass die neuen Zinsen nicht mehr so günstig sein werden.

    Vor einigen Tagen habe ich nun aber eine Offerte erhalten bei der ich zuerst dachte es seinen Druckfehler bei den offerierten Zinsen. Ja, so schnell kann es gehen. Man muss nur mal im Gespräch andeuten, dass man natürlich auch die Zinsangebote anderer Anbieter verfolge. Allerdings stehe ein Wechsel nicht zur Debatte wenn man auch mit ihnen über die Konditionen sprechen darf/kann. Ich bin sicher, im Moment kann man das, wenn man ein guter Schuldner ist. Achtung: Nie drohen gegenüber der Bank. Subtile Andeutungen genügen.


    Karat

    Chinesische Immobilien

    Marc Faber empfiehlt den Kauf von Chinesischen Immobilien.


    Ich suche nun eine Aktie / Fond, welche in Chinesische Immobilien investiert.


    Kann mir jemand eine Aktie / Fond empfehlen ?

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    Hat sich einer von Euch Immo-Fritzen schon Gedanken darüber gemacht, was für Auswirkungen die evtl. für 2013 geplante Zwangshypothek für deutsche Immobilien (gem. Art. 14, Abs. 3) auf CH-Immobilien haben könnte?


    Ich meine, wenn in Deutschland die Immopreise 20-25% einbrechen: Hätte das Auswirkungen auf den CH-Immobilienmarkt?

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    MarcusFabian wrote:

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    Hat sich einer von Euch Immo-Fritzen schon Gedanken darüber gemacht, was für Auswirkungen die evtl. für 2013 geplante Zwangshypothek für deutsche Immobilien (gem. Art. 14, Abs. 3) auf CH-Immobilien haben könnte?

    Ich meine, wenn in Deutschland die Immopreise 20-25% einbrechen: Hätte das Auswirkungen auf den CH-Immobilienmarkt?



    Kann sein, dass deswegen die Preise hier auch fallen oder dass die Fluchtgelder hier z.T. auch in Immobilien fliessen und sie deswegen steigen.


    Wie auch immer, die Immopreise werden auch aus anderen Gründen wieder mal runter kommen, damit muss man immer rechnen. Dann ist eine 100%ige Belehnung ein Nachteil, weil die Bank zusätzliche Sicherheiten bei Unterdeckung fordert.