Welche Hypothek???

  • Welche Hypothek???

    @Junglesteph und bvg75


    Danke für eure Feedbacks


    Was würdet den Ihr in meinem Fall machen?


    Hypothek 410'000.-


    Alter von uns 25 und 23 beide noch in Weiterbildung bis Ende 2011.


    Finanielle Sicherheit ist sicherlich noch nicht so gross einzustufen wie bei einer Famillie mit Kindern.


    Wie funktioniert das genau mit einer Libor-Hypo?

    Der Zinssatz wird alle 3 Monate angepasst und ich kann einen Maximum Zins (Dach) definieren was ja auch noch kostet oder wie macht Ihr das?


    Greez Roger

  • Welche Hypothek???

    Daniel_Gygax wrote:


    Hallo Roger


    Ja, der Zins gilt jeweils wahlweise für 3 oder 6 Monate (der Längere ist natürlich leicht teurer) und wird danach neu gesetzt.


    Ich persönlich würde in deinem Fall 205'000.- auf eine reine Libor-Hypothek nehmen mit Switch-Funktion und ohne Cap (also ohne Absicherung, da du sonst genau so gut eine Festhypo abschliessen kannst) und 205'000.- auf eine Festhypothek über mehrere Jahre (3-5).


    Bei der Festhypothek stellen sich folgende Fragen:


    - Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen.


    - Willst du, dass die beiden Hypotheken gestaffelt enden, dann müsste die Laufzeit der Festhypothek unterschiedlich sein (also 1-2 oder mind. 4 Jahre)


    Bei den momentanen historisch tiefen Zinsen macht eine zu kurze Festhypothek aber irgendwie auch keien Sinn...


    Bei dir ist der Vorteil, dass die Hypothekarsumme nicht derart riesig ist, dass ein halbes Prozent unheimlich viel ausmachen würde. Auf 205'000.- für die eine Hälfte bezahlst du bei 3 Jahren Fest (ca. 1.7%) 3'485.- pro Jahr und bei 5 Jahren Fest (ca. 2.2%) 4'510.-. Wir sprechen hier also von einem Unterschied von 85.40 pro Monat.


    Es ist halt wie mit der Börse: es kann dir keiner sagen, wie es schlussendlich rauskommt! Es ist ein reiner Vernunftsentscheid aus Abwägen von Risiko und Gewinn.


    Du musst mir deiner Entscheidung ruhig schlafen können. Die einen können dies, indem sie eine 10-Jahres-Hypo abschliessen und dann wissen, dass sie sich in nächster Zeit nicht mehr sorgen müssen, andere wollen die günstigste Variante packen und viel Geld sparen mit dem Wissen, dass es jederzeit im Fiasko enden kann...diese Entscheidung kann dir leider niemand abnehmen!


    Ich persönlich mache für mich immer die Gewinn-Risiko-Berechnung. Ich rechne mir aus, wie viel Geld ich schlussendlich im Vergleich zu den anderen Varianten einsparen könnte und ob mir dieser Gewinn das entsprechende Risiko wert ist.


    Beispiele (410'000.- Hypo zu den aktuellen Zinsen):


    V1: (günstigste Variante) Alles in Libor = 342.-/Mt.

    V2: 50% Libor, 50% 3 Jahre fix = 461.-/Mt.

    V3: 50% Libor, 50% 5 Jahre fix = 547.-/Mt.

    V4: 50% Libor, 50% 7 Jahre fix = 615.-/Mt.

    V5: 50% 3 Jahre fix, 50% 5 Jahre fix = 666.-/Mt.

    V7: 100% 5 Jahre fix = 752.-/Mt.

    V8: 100% 7 Jahre fix = 888.-/Mt.


    In diesem Falle würde ich einsehen, dass eine 100%-Libor-Lösung zu wenig Sparpotenzial bringt im Verhältnis zum Risiko! Jedoch sind die reinen Fix-Modelle fast doppelt so teuer. Dementsprechend würde ich mich für V2 oder V3 entscheiden!


    Da der Libor natürlich kaum die ganzen 3 bzw. 5 Jahre auf dem selben tiefen Niveau bleiben wird, hinkt dieser Vergleich natürlich ein bisschen. Deshalb sind diese Spar-Rechnungen immer mit Vorsicht zu geniessen! ;)

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    Was hat dan die Libor für eine Laufzeit, die läuft doch unendlich ist aber alle 3 Monate oder 6 Monate kündbar oder wechselbar auf Festhypo?

    Dein untenstehender Satz würde ja mit meiner Ahnnahme nicht überein stimmen, darum die Frage.


    "Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen."


    Wie sieht es denn bezüglich Amortisation der Libor aus, das wird ja auch möglich sein?

  • Welche Hypothek???

    Daniel_Gygax wrote:

    Quote
    Was hat dan die Libor für eine Laufzeit, die läuft doch unendlich ist aber alle 3 Monate oder 6 Monate kündbar oder wechselbar auf Festhypo?

    Dein untenstehender Satz würde ja mit meiner Ahnnahme nicht überein stimmen, darum die Frage.


    "Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen."


    Wie sieht es denn bezüglich Amortisation der Libor aus, das wird ja auch möglich sein?




    Die Libor hat leider auch eine feste Laufzeit. In der Regel 3 Jahre. Das heisst, dass du drei Jahre lang diese Libor nicht künden bzw. amortisieren kannst! Dafür hast du aber die Möglichkeit, mit einem Switch jederzeit aus der Libor eine Festhypothek zu machen!


    Was die Amortisation wähhrend der Laufzeit betrifft (direkte Amortisation) müsstest du mit deinem Bankberater anschauen. Das müsste eigentlich schon gehen, dass du nach Ablauf jedes Jahres eines abgemachten Betrag amortisieren kannst!

  • Welche Hypothek???

    Ist es denn zu fassen?


    Der Libor fällt auf 0,1967% -7,09%


    Die 2jährige Festhypo bei der St. Galler KB ist bei 1.450 %

    Mit gut zureden sollten 1.2% drin liegen.

    http://www.sgkb.ch/de/bauen-wo…eken/PK_hypothek_fest.htm


    Ich überlege mir, ob ich einen Teil der nächsten Tranche bereits fixen soll. Der Abstand zur Libor haut mich nicht gerade vom Sockel. Und es kann eigentlich nur noch aufwärts gehen.

  • Welche Hypothek???

    Elias wrote:


    Das ist schon so: im Moment fährt man mit einer 2-jährigen Festhypo verdammt gut! Wobei es natürlich immer auf die Hypothekarsumme drauf ankommt: bei einer Million macht ein halbes Prozent halt doch schon knapp 420 Stutz pro Monat aus.


    Ich geniesse jetzt erst mal den Moment des Rekordtiefs. Mitte Juni wird mein Libor-Satz erneuert. Wenns bis dann so bleibt wie heute, liegt ein Wert unter 0.9% drin. Das wär natürlich genial! :)


    Ich glaube übrigens nicht, dass die Wende so rasch kommt. Da liegt noch einiges im Argen! Demzufolge kann sich das durchaus noch ein Jahr oder länger hinziehen! Mal schauen...Wissen tuts ja eh keiner!

    :)

  • Welche Hypothek???

    Elias schreibt

    Quote:

    Quote
    Und es kann eigentlich nur noch aufwärts gehen


    Japan kennt dieses tiefe Zinsniveau seit 20 Jahren.


    Ueberdies raten viele Banken jetzt die Zinsen anzubinden, nur dies haben sie auch getan im Sommer 2008 *wink* , und sogar Ihre Kunden angeschrieben. Na ja vielleicht sind sie diesmal erfolgreicher.


    Finde die Aufstellung von bvg super, merci

  • Welche Hypothek???

    Es kann maximal 0,2% tiefer gehen bei der Libor.

    Die Festhypo könnte auf das gleiche Niveau fallen.

    Nach unten ist also nicht mehr viel Luft.


    Ich will eine Tranche aufteilen.

    Darum eine 2jährige Festhypo und den Libor auf 3 Jahre.

    Die Differenz ist gerade mal 0,3%.


    Es sind verrückte Zeiten. Von mir aus können die Zinsen die nächsten 20 Jahre so tief bleiben.

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    Elias wrote:

    Quote

    Johnny P wrote:



    Quote:

    oder auch nicht


    In diesem Umfeld bekommt über die Zeit wohl jeder mal recht.

    Die Börse ist ein chaotisches System in einem chaotischen Umfeld.


    Bin auch der Meinung, dass solche Aussagen genau so präzise sind wie die Wettervorhersage: "Morgen regnet es oder auch nicht..." ;)


    Man muss wohl kein Prophet sein um vorhersagen zu können, dass die Zinsen innert der nächsten 2 Jahren steigen werden... (das ist bei diesem tiefen Zinsnieveau kein Kunststück!) :)

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    bvg75 wrote:

  • Welche Hypothek???

    schmago wrote:


    Hallo Schmago


    Leider funktioniert diese Rechnung nicht. Denn durch den erhöhte Zinsbelastung wirst du zwar Steuern einsparen können, diese rechnen sich aber nicht mit der Ersparnis, die du bei einem tieferen Hypozins effektiv hättest!


    Beispiel einer Hypothek über 500'000.- bei einem Eigenmietwert von 20'000.-:


    Variante 1: Zins 1.5% = 7'500.- Schuldzinsen

    Zusätzliches Einkommen: (20'000.- minus 7'500.-) = 12'500.-.


    Steuersatz 15% = Mehrbelastung von 1'875.- plus 7'500.- Hypozins = 9'375.- pro Jahr.


    Steuersatz 20% = Mehrbelastung von 2'500.- plus 7'500.- Hypozins = 10'000.- pro Jahr.


    Steuersatz 25% = Mehrbelastung von 3'125.- plus 7'500.- Hypozins = 10'625.- pro Jahr




    Variante 2: Zins 3.0% = 15'000.- Schuldzinsen

    Zusätzliches Einkommen: (20'000.- minus 15'000.-) = 5'000.-.


    Steuersatz 15% = Mehrbelastung von 750.- plus 15'000.- Hypozins = 15'750.- pro Jahr.



    --> Du sparst zwar 1'125.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 6'375.-!


    Steuersatz 20% = Mehrbelastung von 1'000.- plus 15'000.- Hypozins = 16'000.- pro Jahr.


    --> Du sparst 1'500.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 6'000.-!


    Steuersatz 25% = Mehrbelastung von 1'250.- plus 15'000.- Hypozins = 16'250.- pro Jahr.


    --> Du sparst 1'875.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 5'625.-!




    Du siehst: du kannst es drehen und wenden, wie du willst: du wirst steuertechnisch stets mehr Verlust haben, wenn du Schulden hast! Der Grund ist einfach und logisch: jeder Franken Schuldenzins, den du NICHT hast, bringt dir 100% Ersparnis. Jeder Franken Schuldzins, den du aber HAST, bringt dir nur 10-30% (je nach Steuerprogression) Ersparnis!


    Schulden zu haben, macht nur Sinn, wenn das Kapital anderweitig besser engelegt werden kann! Sprich: wenn ich die 500'000.- nicht amortisiere, sondern gewinnbringender anlege, dann habe ich etwas von meinen Schulden!


    Als Extrembeispiel kannst du die Rechnung machen, wie es wäre, wenn das Haus ganz amortisiert wäre:


    Schuldzinsen: 0.-; Eigenmietwert 20'000.-


    Zusätzliches Einkommen: Fr. 20'000.-


    Steuersatz 15%: Mehrbelastung von 3'000.- plus 0.- Hypozins = 3'000.- pro Jahr.

    --> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 6'375.- / 12'750.-


    Steuersatz 20%: Mehrbelastung von 4'000.- plus 0.- Hypozins = 4'000.- pro Jahr.

    --> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 6'000.- bzw. 12'000.-


    Steuersatz 25%: Mehrbelastung von 5'000.- plus 0.- Hypozins = 5'000.- pro Jahr.

    --> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 5'625.- bzw. 11'250.-


    Das Beste ist also eigentlich IMMER, keine Schulden zu haben! Dies gilt auch für Hypotheken! (es sei denn, der Zins ist so tief, dass der Wert geringer ist als die zusätzlichen Steuerkosten. Doch damit du auf unter 3'000.- bis 4'000.- Hypozins kommst, müsste der Hypozins stetig unter 0.75% liegen...) Denn im Gegensatz zu anderen Geldanlagen kann dir diese Rendite nicht weggenommen werden, egal, wie schlecht es der Wirtschaft geht! Und du bist auch dann auf der sicheren Seite, falls es einmal zu einer Immobilienkrise kommen sollte und dein Haus plötzlich nur noch die Hälfte Wert ist. (was hoffentlich nie eintreffen wird!). Denn dann will die Bank plötzlich einen Teil der Hypothek zurück. Und wer kann schon einfach so auf die Schnelle ein paar Hunderttausen Franken auftreiben...


    Ich hoffe, ich konnte dir mit meiner Auflistung helfen.


    Ich persönlich habe mir zum Ziel gesetzt, meine Hypothek in den kommenden 10 Jahren bis auf ein Minimum zu amortisieren. (ein kleiner Rest ist immer zu empfehlen, da man dann bei Renovationen ohne Probleme wieder aufstocken kann.)


    Lieber Gruss,


    bvg75


    PS. zur Zeit kannst du ja noch einen Pauschalbetrag als Renovations- und Unterhaltskosten abziehen. Somit wird der Eigenmietwert reduziert und die ganzen Rechnungen fallen noch besser aus für das "weniger Schulden"-Prinzip bzw. den günstigeren Zinssatz... ;)

  • Welche Hypothek???

    Elias wrote:

    Quote
    Der 3-Monats-Libor ist bei sagenhaften 11 Räppli

    http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate


    Die 2-jährige Festhypo dürfte in den nächsten Tagen um die 1% zu haben sein.




    Hammermässig!! :)


    Schade, dass ich auf dem Libor "nur" 370'000.- habe. Da macht eine Reduktion um 0.01% nur gerade 37 Stutz pro Jahr aus...aber ich freue mich natürlich für alle, welche zu diesen genialen Konditionen neu einsteigen können und einen enormen Spareffekt erfahren! Zu einer zweijährigen Festhypo zu 1.0% würde ich auch nicht nein sagen! ;)

  • nochmals tiefer

    Libor 0,1083 -0,0017 -1,52 %


    Ich kann erst in einem Monat abschliessen....


    Bei der 2-jährigen warte ich noch, bis der offiziell publizierte Kurs bei 1.2% ist, dann drücke ich ab.

    1% muss drin liegen.