Finanzierung Eigenheim

  • Finanzierung Eigenheim

    Ich möchte Dir keine Illusion machen. Geht von dem aus, was Ihr jetzt habt. Was in zwei Jahren ist, weiss leider niemand. Im Grundsatz scheinst Du mir ein vernünftiger Kerl zu sein. Nur die Säule 3A bei der Versicherung wäre eventuell im nachhinein zu überdenken.

    Noch einen klitzekleinen Tipp möchte ich Dir mitgeben: So wie Du schreibst, lebt Ihr z. Zt. im Konkubinat. Schau, dass die Liegenschaft zu 100% auf Dich oder zu 100% auf Deine Partnerin läuft und regelt den Rest intern (schriftlich). Ich habs so getan. Im Fall der Fälle wird Dir wird viel Ärger erspart bleiben. Und meist ists so: Wenn Du Dich von Beginn weg absicherst wirst Du es nicht brauchen (Ich habs nicht gebraucht). Wenn Du es nicht tust, dann viel Vergnügen.

    Ich war in etwa im selben Alter mit der ersten Liegenschaft. Bin meinen beschriebenen Weg gegangen. Habe die Liegenschaft auch selber erworben. Mittlerweile bin ich verheiratet, da ist eh wieder alles anders.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    Wie meinst du das mit, das es entweder auf mich läuft oder auf meine Partnerin, gehört es dan nur jemandem und der kann darüber bestimmen.


    Wo ist das Problem wenn es auf beide läuft?


    So wie ich dich verstanden habe hast du dir zuerst eine Wohnung gekauft? Wie gross?


    Und nach wievielen Jahren hast du die vermietet und dir ein Haus gekauft wenn ich das richtig verstanden habe?


    Ich nehme mal an das zu diesem Zeitpunkt die Wohnung noch nicht abbezahlt war? Hast du durch die Mieteinahmen weiterhin die Hypo auf die Wohnung bezahlt oder machst du immer noch?


    Daran wirst du auch einen Teil verdienen den du wieder für deine Hypo auf das Haus gebrauchen kannst.

    Das Eigenkapital für das Haus hast du dir wärend der Zeit in der Wohnung angespart?


    Ich weiss viele Fragen :D Kannst mir gerne auch per PN antworten.


    Leider gibt es zuwenig Junge die sich solche Gedanken machen und wie ich das sehe warst mal in der gleichen Situation.


    Ich hoffe du verstehst mein Problem damit das wir uns nur eine Wohnung leisten können, aber in ein paar Jahren auch ein Haus. Und ich möchte mir natürlich nicht das Haus verbauen indem ich mir eine Wohnung kaufe.


    Greez

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    Wie meinst du das mit, das es entweder auf mich läuft oder auf meine Partnerin, gehört es dan nur jemandem und der kann darüber bestimmen.


    Ich möchte Dir keine Angst machen, aber vernachlässige den Faktor Trennung nicht. Du hast Recht, die Liegenschaft gehört einer Person. Die Rechte und Pflichten müsst Ihr untereinander Abmachen. Wir habens so gemacht: Die Liegenschaft war mir, ich habe alles bezahlt. Meine ex-Freundin (Heute meine Frau), hat so quasi Miete bezahlt an mich. Prozentual zum Einkommen natürlich und ihre Mehrarbeit im Haushalt wurde auch berücksichtigt.


    Wo ist das Problem wenn es auf beide läuft?


    Wie gesagt, vernachlässige den Faktor Trennung nicht. Was ist mit den Investitionen? Wer zahlt was? usw.


    So wie ich dich verstanden habe hast du dir zuerst eine Wohnung gekauft? Wie gross?


    Dem ist so. Die Wohnung hat 3.5-Zimmer. Ein perfekter Alters-Sitz. Hat zu diesem Zeitpunkt völlig gereicht und wäre auch alleine Tragbar gewesen.


    Und nach wievielen Jahren hast du die vermietet und dir ein Haus gekauft wenn ich das richtig verstanden habe?


    Im Jahr 2000 habe ich die Wohnung gekauft. 2006 habe ich alle meine Anlagen verkauft, ein Haus gekauft und die Wohnung vermietet.


    Ich nehme mal an das zu diesem Zeitpunkt die Wohnung noch nicht abbezahlt war? Hast du durch die Mieteinahmen weiterhin die Hypo auf die Wohnung bezahlt oder machst du immer noch?


    Auch dem ist so. Die Kosten der Wohnung müssen voll gedeckt sein. Die Amortisation darf nicht vernachlässigt werden und Rückstellungen musst Du mehr rechnen als bei Selbstnutzung. Man weiss nie, wie sich die Mieterschaft verhält.


    Daran wirst du auch einen Teil verdienen den du wieder für deine Hypo auf das Haus gebrauchen kannst.

    Das Eigenkapital für das Haus hast du dir wärend der Zeit in der Wohnung angespart?


    Ein kleiner Verdienst bleibt. Nicht viel. Es reicht aber um Rückstellungen zu tätigen, welche über das normale hinausgehen. Den Ertrag verwende ich nicht fürs Haus. Ich trenne die Liegenschaften strickte.

    Das Eigenkapital habe ich mir angespart. Dies gelang mir via Anlagen (Aktien) sowie zusätzlich Zeitungen vertragen (Mache ich übrigens noch Heute, 6 x die Woche, bevor ich zur Arbeit gehe)


    Ich weiss viele Fragen :D Kannst mir gerne auch per PN antworten.


    Du kannst nicht genug Fragen


    Leider gibt es zuwenig Junge die sich solche Gedanken machen und wie ich das sehe warst mal in der gleichen Situation.


    Da gebe ich Dir absolut Recht. Eigentlich Tragisch. Es ist auch nicht immer einfach gegen den Strom zu schwimmen. Wenn Du die Kraft weiterhin hast, tu es! Es lohnt sich.


    Ich hoffe du verstehst mein Problem damit das wir uns nur eine Wohnung leisten können, aber in ein paar Jahren auch ein Haus. Und ich möchte mir natürlich nicht das Haus verbauen indem ich mir eine Wohnung kaufe.


    Du hast Recht, aber was ist in ein paar Jahren? Das weiss niemand. Möglichkeiten:

    - Wohnen zur Miete und in ein paar Jahren direkt ein Haus

    - Jetzt eine Wohnung kaufen, später verkaufen und ein Haus kaufen

    - Jetzt eine Wohnung kaufen, später vermieten und ein Haus kaufen


    Greez


    Hoffentlich bist Du nun nicht verwirrt. Den richtigen Weg müsst Ihr für Euch finden. Da gibts kein Patentrezept.

    Ich melde mich für Heute ab. Muss mal ne Mütze voll Schlaf haben. Morgen ist um 04:15 Tagwache (Zeitungen) und am Abend spielt noch Barcelona. Du darfst sehr gerne weiter Fragen (auch per PN). Werde Dir morgen antworten.


    Gute Nacht und suche Dir den eigenen, für Euch richtigen Weg.

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    Ziegenfreund


    Danke für deine ausführlichen Antworten.


    Du hast mir ein paar guten Ideen gegeben und meine Sichtweise umgelenkt.


    Bis anhin war ich der Meinung ich müsse mir etwas grosses Kaufen das mir später alle Optionen offen lässt.

    Wie z.B Garten zu Grillieren, evtl. Whirlpool auf der Terasse.

    Ein Terassenhaus ist mein Traum :)


    Aber mit deinen Optionen:

    Wohnung kaufen, verkaufen und Haus kaufen

    Wohnung kaufen, vermieten und Haus kaufen


    hast du mir so ziemlich die Augen geöffnet, den ich bin absolut der Meinung das uns momentan eine 3.5 Zimmerwohnung genügt für die nächsten 5-6 Jahre.


    Und diese können wir uns auch ohne Problem leisten und weiterhin viel Sparen, so das wir das Fernziel Haus bis in ein paar Jahren auch ermöglichen können.


    Würdest du auch so vorgehen das für den Kauf der Wohnung nur Barmittel die zur Verfügung stehen verwendet werden und keine 2. Säule oder 3.Säule angefasst wird.


    Wie bist du damals vorgegangen hast erst für den Hauskauf 2. oder 3. Säule verwendet?


    Ob eine Hypo oder zwei für die Wohnung kommt das nur auf das eigene Intresse drauf an?

    Du hast mir ja empfohlen alles auf eine Hypo zunehmen.

  • Finanzierung Eigenheim

    Daniel_Gygax wrote:


    Wenn Ihr Euren Weg weiterhin konsequent verfolgt, werdet Ihr es nicht bereuen. Ich glaube auch, dass Ihr mit den geplanten Ausbildungen genügend ausgelastet seid. Ein Haus bedeutet auch Aufwand - nicht nur grillen. Der Aufwand ist zwar schön (möchte es nicht missen), beansprucht aber doch auch seine Zeit.


    Gruss Ziegenfreund

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  • Finanzierung Eigenheim

    Ziegenfreund wrote:

    Quote
    Der Aufwand ist zwar schön (möchte es nicht missen), beansprucht aber doch auch seine Zeit.


    Ein Steingarten erspart viel Arbeit.

    Die Zeit kann man für die Ausbildung besser gebrauchen.

    Es gibt nichts schöneres als ein kühles Bier und zuzusehen, wie rundherum Sisyphusarbeit bei schönem Wetter geleistet wird.

  • Finanzierung Eigenheim

    Da hast Du recht. Aber ein Steingarten muss auch angelegt werden und so ganz ohne Pflege gehts auch nicht.


    Ach, und so eigene Kiwi, Radiesli, Salat usw. sind nicht zu verachten.


    Habe leider noch keinen Cervelat-Baum gefunden. Das wäre mal was... :D

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  • Finanzierung Eigenheim

    Elias wrote:

    Quote
    Wir hatten mal ein Kiwi-Gestrüpp, sogar Rebstöcke und meine Frau wollte auch mal ums verrecken ein Gemüsebeet. Zucchini wucherten (die gab es dann auch eingemacht, süss-sauer), die Tomaten wechselten meistens die Farbe von grün auf schwarz. Gurken bis zum Abwinken, Rüebli etc. und alles wurde dann reif, wenn wir nicht zuhause waren.

    Den Rasen mähen war meine Sache. Dabei durfte kein Blatt am Beet angekratzt werden und auch die Bäumchen mitten im Rasen durften keinen Schaden nehmen.


    Mein Nachbar war wenigsten so nett und hat mich mit saurem Most und guten Ratschlägen versorgt.


    Das Bier auf dem Balkon hat wohl Kalorien, aber den Nachbarn zuwinken und die Lachmuskeln brauchen auch Energie.


    Wirklich cool geschrieben. Bei uns ist so: Ich schneide immer im Herbst das Gestrüpp retour. Sieht aus wie Tschernobyl. Jedes Mal muss ich mir anhören, ich sei ein Pflanzenmörder. Und jetzt im Frühling tönts so: Ach, die Sträucher sind ja dieses Jahr wieder besonders schön, es gefällt mir wenn nicht alles so wuchert, etc.

    Wenn ich eins gelernt habe bei der Gartenarbeit: Einfach machen und ja nicht auf die Kommentare hören.

    Ach übrigens: Das Bier schmeckt gekühlt saugut, die Chips mag ich besonders mit Paprika, die Grillade mit Kräuterbutter und vor dem Salat bin ich meist schon satt! :D

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  • Hauskauf

    Ich habe mein Haus momentan noch mit ca. 35% belehnt. Beim Kauf habe ich eine Belehnung von 70% gewählt. Meine 30% Eigenmittel waren grösstenteils Spareinlagen (Kontoguthaben, Auslaufende Obligationen, und ein kleiner Teil Vp3-Gelder). Allenfalls lohnt es sich auch, falls du eine 2. Hypothek benötigst, indirekt zu amortisieren. Will heissen, dass sich die Schuld momentan nicht reduziert, sondern du z.B. jedes Jahr mind. CHF 4'000.00 auf ein Vp3-Konto oder eine Kapitalbildende LVP 3a/3b einzahlen kannst, und den zu amortisierenden Betrag zum Zeitpunkt des Verfalles der LVP etc. "direkt" amortisierst. Dies nur so nebenbei, falls ihr momentan neben den weiteren Kosten nicht soviel spatzig habt.


    Ich persönlich bin kein Fan von indirekten Amortisationen, da sich der Schuldstand nicht reduziert, ein Vorbezug nur alle 5 Jahre getätigt werden kann, und die Schuldzinsen somit auch nicht abnehmen. Wenn irgendwie möglich, direkt amortisieren.


    Betreffend Eigenmitteln aus der PK würde ich vorsichtig sein und, wenn wirklich notwendig, nur einen kleinen Teil auszahlen lassen. Einfach Vorgängig mit der PK eine "Simulation" machen, wie es vor und nach dem Bezug aussieht. Augenmerk dabei auf die Rentenleistungen und allfällige Risikokürzungen...


    Betreffend Haus selber. Ja, es benötigt viel Zeit und Pflege, falls ihr momentan aufgrund der Ausbildungen noch nicht die Zeit habt, würde ich euch davon abraten und noch ein bisschen "Flüssiges" ansparen. Die Variante mit dem Kauf der StWE und anschliessender Vermietung finde ich nicht schlecht. Ich habe mir in den letzten 7 Jahren noch drei Eigentumswohnungen in einem neu erstellten MFH gekauft, welche ich selbsttragend vermiete. Mit den Mietzinseinnahmen kann ich zusätzlich die Unterhaltskosten des EFH finanzieren, ich mache hierfür keine strikte Trennung. Mein Ziel sind noch 1 oder 2 Wohnungen...das gibt ein schönes Nebeneinkommen für später.


    Freundliche Grüsse

    Wer riskiert, kann verlieren. Wer nichts riskiert, der hat schon verloren.

  • Finanzierung Eigenheim

    Offspring


    Na ja, bei 35% bin ich noch nicht. Zur Zeit bin ich bei 66.35%. Im September 2010 werden die Karten neu gemischt (Hypo läuft aus). Ziel: 50%.


    Ob die Amortisation direkt oder indirekt getätigt wird, hängt auch ein wenig von der Gesamtsituation ab. Wichtig finde ich, dass amortisiert wird.


    Auf jeden Fall gilt für mich der Faktor Steuerersparnis (wird ja gerne von den Banken propagiert) nicht. Lieber bezahle ich der Gemeinde/Kanton/Bund einige Franken mehr, als dass ich es den Banken in den A.... schiebe. Die Leistungen, die ich dafür erhalte, sind es mir Wert (Schulen, Infrastruktur, usw.).


    Übrigens: Guter Match gestern. Für ein Finalspiel wirklich nicht übel.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Re: Hauskauf

    Offspring wrote:

    Quote
    Mit den Mietzinseinnahmen kann ich zusätzlich die Unterhaltskosten des EFH finanzieren,


    Ich wurde zum Glück gezwungen.

    Es war damals die Bedingung, dass wir das alte Haus verkauft haben, bis wir in das neue einziehen. 9/11 machte einen Strich durch die Rechnung.

    Dank den tiefen Zinsen und jährlicher direkter Amortisation zahlt uns der Mieter seit 2 Jahren die gesamten Hypozinsen.

    Ein Renditeobjekt ist ein EFH aber nicht.

  • Finanzierung Eigenheim

    masin


    Ja wir kommen ca. auf 117'000.- im Jahr während der Ausbildung.


    Was noch zusagen ist wir haben beide kein privates Auto, meine Freundin geht ins Unispital mit dem Zug und ich habe ein Geschäftsauto das bezahlt ist auch privat....

  • Re: Hauskauf

    Ein Renditeobjekt ist ein EFH aber nicht.


    Auch ein Ferienhaus/Ferienwohnung kann ein "Renditeobjekt" sein. Natürlich ist das ganze nicht mit einem vollständig vermieteten MFH oder gemischtwirtschaftlichem Objekt zu vergleichen, aber dennoch können mit vermietetem Wohneigentum Renditen erziehlt werden.


    Der einzige Unterschied ist, dass es heute keine unterscheidung mehr gibt, ob ein EFH selbstbewohnt oder vermietet ist (Die war meiner Meinung nach noch vor ein paar Jahren). Früher wurden die Marktmieten kapitalisiert und bildeten nach Gewichtung mit dem Realwert eine Belehnungsbasis. Heute dient auch bei ganzjährlich vermieteten EFH's meist der Marktwert (Verkehrswert) als Belehnungsbasis. Aus diesem Grund sagt man zu einem vermieteten EFH nicht mehr Renditeobjekt, obwohl es trotzdem Renditen abwirft.


    Freundliche Grüsse

    Wer riskiert, kann verlieren. Wer nichts riskiert, der hat schon verloren.

  • Re: Hauskauf

    Offspring wrote:

    Quote
    Ein Renditeobjekt ist ein EFH aber nicht.


    Der einzige Unterschied ist, dass es heute keine unterscheidung mehr gibt, ob ein EFH selbstbewohnt oder vermietet ist (Die war meiner Meinung nach noch vor ein paar Jahren). Früher wurden die Marktmieten kapitalisiert und bildeten nach Gewichtung mit dem Realwert eine Belehnungsbasis. Heute dient auch bei ganzjährlich vermieteten EFH's meist der Marktwert (Verkehrswert) als Belehnungsbasis. Aus diesem Grund sagt man zu einem vermieteten EFH nicht mehr Renditeobjekt, obwohl es trotzdem Renditen abwirft.


    Freundliche Grüsse


    Ich kann hier vielleicht etwas ergänzen. Früher hat man Ertrags- und Realwert gewichtet. Bsp. bei einem vermieteten Objekt 1x Realwert 3x Ertragswert oder umgekehrt je nach Nutzung. Das war eine Mischrechnung und entsprechend ungenau. Heute wird dir das kein professioneller Schätzer mehr so machen.


    Aktuell gibt es für vermietete Objekte lediglich noch eine Ertragswertberechnung. Einerseits wird ein Objektkonformer Kapitalisierungssatz zusammengestellt. Der sich nach Basiszinssatz für EK/FK, Mikro- / Markolage, Betriebskosten, Verwaltungskosten und Mietzinsrisiko zusammenstellt.

    Andererseit macht man einen Abschlag für den aufgestauten Unterhalt was schlussentlich zum Verkehrswert führt.


    Für eine Konsumliegenschaft (selbstgenutzt) eignet sich diese Methode aber nur bedingt. Weil EFH und Eigentumswohnungen meistens einen höheren Standart aufweisen als Mietliegenschaften. Darum sieht man nicht immer das Potential für ein Renditeobjekt weil diese vielfach nicht kostendeckend vermietet werden können. Zur Berechnung (selbstgenutz): In diesem Fall berechnet man den relativen Landwert, das Gebäude inkl. Umgebung und Nebenkosten auf den Neuwert und legt nach Alterstabellen das wirschaftliche Alter der Liegenschaft fest und entsprechend wird eine Altersentwertung in Abzug gebracht.


    Grundsätzlich kann man sagen ein Objekt kann 2 Werte haben. Sollte der Mietertrag zu tief sein kann der Verkehrswert tiefer sein, als wenn man die Liegenschaft selbst nutzen würde.

  • Preisentwicklung

    Kommt auf viele Sachen an bei der Anfälligkeit:

    z.B. Gewerbe, Wohnen, Renditeobjekt, Eigennutzung, MFH, EFH, Region, Preiskategorie, Brauchbarkeit, Lage, Lage, Lage...


    Es gibt diverse Firmen die da den Kaffeesatz etwas aufbereiten. Wüst & Partner ist eine ganz valable Adresse.

    http://www.wuestundpartner.com/immo_monitoring/index.phtml


    Die ZKB liefert auch was zwischen den Zeilen:

    http://www.zkb.ch/de/center_wo…ienbarometer/aktuell.html


    Auf die meisten Objekte hat/wird die Krise natürlich schon einen gewissen Einfluss ausüben. In gewissen Segmenten - und bei nicht 1A-Objekten - wird ja schon jetzt gestöhnt. Aber die wirtschaftliche Abkühlung dauert ja vielleicht nicht ewig. Wichtiger ist die zukünftige Entwicklung des Standortes/Umgebung und des Nachfragegustos.


    Generell würde ich noch etwas zuwarten, da wohl noch einige StopLoss ausgelöst werden, wenn dann die Krise mal in der CH ankommt...

  • Finanzierung Eigenheim

    Danke für eure Antworten


    Ich habe momentan eine 3.5 Zimmerwohnung in Aussicht wird im Winter 2010/2011 bezugsbereit sein. Im Zürcher Oberland, 20/25 Minuten von Zürich. Schulen, Gymnasium, Berufsschule alles vorhanden, Einkaufmöglichkeiten in der Umgebung, 95m2, 2.OG, 450'000.- plus Parkplätze a 30'000.-.

    Wohnung im 1.OG wäre 430'000.- aber Ihr würdet bestimmt auch die im 2.OG bevorzugen?


    Bessere Besonnung, wird auch mehr gesucht in oberen Etagen zum vermieten.


    Möchte die Wohnung sicher die nächsten 5-6 selber bewohnen und danach selbsttragend vermieten.


    Die Frage ist ob es sich würde lohnen zuwarten und für eine andere Wohnung Ausschau zuhalten oder diese kaufen.


    Generell dürften die Preise in 10 Jahren ja definitiv höher sein wie heute nicht, oder erwartet ihr einen Preiszerfall von 10% im nächsten Jahr.


    Zudem rechne ich mit einem Preisanstieg im Zürcher Oberland da früher oder später der Autobahnanschluss Hinwil mit Uster verbunden wird. Danach noch schneller in Zürich.


    Greez

  • Finanzierung Eigenheim

    Daniel_Gygax wrote:

    Quote


    Zudem rechne ich mit einem Preisanstieg im Zürcher Oberland da früher oder später der Autobahnanschluss Hinwil mit Uster verbunden wird. Danach noch schneller in Zürich.


    die frage ist ob du dann noch arbeiten musst wenn dies soweit ist, das wird noch ne ganze weile dauern *wink*