Finanzierung Eigenheim

  • Auf was muss alles geachtet werden bei einer Eigenheimfinazierung?


    Was gilt als Eigenkapital?


    Was bedeutet Total Eigenheimkosten pro Monat ohne Amortisation?


    Kommen zu diesen Kosten auch noch die Nebenkosten dazu wie Wasser, Strom etc.?


    Greez Roger

  • Finanzierung Eigenheim

    Hallo Daniel

    Ich bin zwar kein Profi, aber ich habe selbst ein Haus gebaut und somit ein bisschen Erfahrung.


    Als sehr wichtig finde ich, dass Du erst weiterkommst wenn Du ein konkretes Objekt im Ausblick hast. Dann kommt es darauf an ob du ein Schlüsselfertiges Objekt kaufst, dass erst bei Schlüsselübergabe in deinen Besitz geht, dann kannst Du erst wenn das Haus steht, ein par Wochen vor Übergabe den Hypovertrag zu aktuellen Zinsen abschliessen, anders ist es bei einem Baukredit.


    Die Kantonalbank hat sehr gute Unterlagen über das Thema an was alles gedacht werden muss, andere Banken sicher auch. Du findest sicher auch interessante Hinweise auf der Internetseite des Hauseigentümerverbands und der Gebäudeversicherung.


    Als Eigenkapital gelten alle deine Vermögenswerte die Liquide sind und die bezugsberechtigten Pensionskassengelder für Eigenheimnutzung, auch kannst Du die komplette 3. Säule ins Eigenheim investieren.

    Der Ausdruck Total Eigenheimkosten, kenne ich so nicht, die meisten Finanzinstitute rechnen mit Eigenheimkosten von 1% des Kaufwerts, darin sind alle laufenden Kosten wie Strom, Wasser, Heizung, kleinere Anschaffungen sowie auch Rückstellungen für Instandhaltung enthalten. Das ist allerdings nur ein Richtwert und dient zur Berechnung der Tragbarkeit.

  • Finanzierung Eigenheim

    Salü Daniel_Gygax


    Ich gebe Dir einige Adressen, bei welchen Du Infos holen kannst:




    - homegate

    - VZ

    - Banken


    Ich finde es wichtig, dass Du dich selber einliest. So lernst Du am meisten.


    Nur einen kleinen Tipp möchte ich Dir mit auf den Weg geben: Finanziere Deine Liegenschaft wenn irgendwie möglich nur mit Ersthypo.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    Danke für eure Antworten


    Bei mir wird es ein schlüsselfertiges Objekt, dort wird es so geregelt das bei Kaufzusage und Unterschrift eine Anzahlung von 25'000 Chf fällig wir und das Objekt in deine Hände geht.


    Objekt z.B 900'000.- durch 1% sind 9000 Franken im Jahr dazu kommt noch die Hypo dazu sehe ich das richtig?


    Ziegenfreund


    Aus welchem Grund nur erst Hypo, was sind die Vorteile?

  • Finanzierung Eigenheim

    Daniel_Gygax wrote:




    Du bist weniger abhängig.

    Die Ersthypothek amortisierst Du selbstständig. Bei einer Zweithypo sagen Dir andere, was zu tun ist.

    Bei einer allfälligen Immokrise werden zuerst die Zweithypos an die Kasse gebeten.

    Ich habe zwar nur eine Wohnung (Vermietet) und ein EFH (Selbstbewohnt), bin aber mit meinem Weg bisher sehr gut gefahren. Auch wirst Du bei einer allfälligen Veränderung im Leben (z. B. Nachwuchs) keine Probleme bekommen. Pfeiff auf das, was Dir der Berater sagt! Und rechne von Beginn weg ehrlich. Die alte Grundregel: 33% vom Jahreslohn = max. 5% Hypozins + 1% Unterhalt.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    Daniel_Gygax wrote:


    Die Anzahlung von CHF 25'000.00 kannst du zu den eigenen Mitteln dazu rechnen.


    Mit der Finanzierung könnte es wie folgt aussehen:


    Kaufpreis Objekt: CHF 900'000.00 (100%)

    Eigenmittel: CHF 180'000.00 (CHF 25'000.00 darin enthalten) (20%)

    Hypothek: CHF 720'000.00 (max. 80% ohne Zusatzsicherheiten)


    Bei der Beurkundung musst du ein Zahlungsversprechen (unwiderruflich) von einer Schweizer Bank mitnehmen, welches du der Verkäuferschaft übergeben kannst. Erst nach Erhalt dieses Zahlungsversprechen werden sie nämlich die Grundbuchanmeldung abgeben, sprich, die Eigentumsübertragung wird im Grundbuch vollzogen. Es ist üblich, dass man einen Teil des Kaufpreises bereits bei der öffentlichen Beurkundung bezahlt, meist so im Rahmen von CHF 20'000.00 - CHF 50'000.00. Das Eigentum geht aber mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages noch nicht auf dich/euch über, sondern, wie oben erwähnt, erst, sobald die Verkäuferschaft die Grundbuchanmeldung abgibt.


    Betreffend der 1% (CHF 9'000.00) denke ich, dass du damit die Nebenkosten meinst. Diese Nebenkosten varieren je nach Alter des Hauses etc. nach oben oder unten. Dieser Wert ist wichtig für die Tragbarkeitsberechnung, welche die Bank machen muss. Dabei wird dein/euer Einkommen beurteilt. Die Kosten im Zusammenhang mit dem Haus und der Hypothek dürfen nicht höher als 1/3 des Einkommens ausmachen, dies natürlich auf kalkulatorischer Basis. Zur Tragbarkeitsberechnung gehören Nebenkosten (Haus), Amortisation, kalkulatorischer Zinssatz, allfällige Kosten für andere Kredite (z.B. Darlehen, Kleinkredite etc.).


    Viel Glück im neuen Haus :)


    Freundliche Grüsse

    Wer riskiert, kann verlieren. Wer nichts riskiert, der hat schon verloren.

  • Finanzierung Eigenheim

    Ziegenfreund wrote:

    Quote
    Salü Daniel_Gygax

    Ich gebe Dir einige Adressen, bei welchen Du Infos holen kannst:


    - VZ


    Das VZ kannst Du dir sparen, da es eigentlich nur ein Bauer der Banken ist. Desweiteren in einer wirklichen Immokrise kann auch deine 1. Hypothek zu einer 2. Hypothek werden, je nachdem wie krass die Preise fallen würden. Aber da sehe ich in der Schweiz eher ein kleines Risiko. Es kann auch intressant sein eine 2. Hypothek zu haben, ist aber abhängig vom Kunden.


    Die alte Grundregel: 33% vom Jahreslohn = max. 5% Hypozins + 1% Unterhalt. (Amos nicht vergessen) Das ist genau grundsätzlich richtig und das wird dir von einem seriösen Berater auch so kommuniziert. Kommt natürlich auch auf dein Resteinkommen an. Wenn Du 200-300 p.a. verdienst ist diese Zahl schon zu relativieren. Da kann man auch gegen 40% gehen.




    @ Daniel Gygas


    Die Kosten sehen wie folgt aus:


    Hypozins 1. Hypothek

    Hypotzins allfällige 2. Hypothek

    Amortisation (in der Regel bis ca. 66% bis Pensionierung)

    Nebenkosten 1%


    Die 1% bzw. 9'000.- zahlst Du nicht der Banken sondern sind Kosten die anfallen. Heizung, Wasser, Strom und wie bereits erwähnt kleine Unterhaltskosten. Es empfiehlt sich dieses Geld monatlich auf ein separates Konto abzuschöpfen.

  • Finanzierung Eigenheim

    Ich kenne die Möglichkeiten von Daniel_Gygax nicht. Der Anfrage nach, gehe ich davon aus, dass er zur Gattung der "einfachen Leute" gehört (nicht negativ, ich gehöre auch dazu). Wenn ich die Rechnung von Offspring mal umdrehe muss ein Jahreseinkommen von 135`000 verfügbar sein. In meinen Kreisen geht dies nur, wenn zwei Einkommen vorhanden sind. Nun kommt das unvorhergesehene dazu: Nachwuchs, Jobverlust, ... Und jetzt?!


    Wie ich vorher geschrieben habe: Ich bin mit meiner Sichtweise gut gefahren. Und mein Einkommen liegt bei ca. 2/3 von 135`000.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    untouchable wrote:

    Quote

    ... Desweiteren in einer wirklichen Immokrise kann auch deine 1. Hypothek zu einer 2. Hypothek werden, je nachdem wie krass die Preise fallen würden. Aber da sehe ich in der Schweiz eher ein kleines Risiko.


    Da gebe ich Dir Recht. Fact ist aber, dass Du mit einer Ersthypo sicher nicht als erstes dran Glauben musst!

    Das Risiko einer CH-Immokrise ist wohl klein, aber es besteht. Und mit der momentanen Situation der Weltwirtschaft wird das Risikon bestimmt nicht kleiner.

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  • Finanzierung Eigenheim

    Ziegenfreund wrote:

    Quote
    Ich kenne die Möglichkeiten von Daniel_Gygax nicht. Der Anfrage nach, gehe ich davon aus, dass er zur Gattung der "einfachen Leute" gehört (nicht negativ, ich gehöre auch dazu). Wenn ich die Rechnung von Offspring mal umdrehe muss ein Jahreseinkommen von 135`000 verfügbar sein. In meinen Kreisen geht dies nur, wenn zwei Einkommen vorhanden sind. Nun kommt das unvorhergesehene dazu: Nachwuchs, Jobverlust, ... Und jetzt?!

    Wie ich vorher geschrieben habe: Ich bin mit meiner Sichtweise gut gefahren. Und mein Einkommen liegt bei ca. 2/3 von 135`000.


    kann sein, dass es bei dir aufgeht. Die Tragbarkeit ist dann gegeben, wenn das Einkommen ausreicht, um sämtliche Lebenshaltungs- und Kreditkosten zu decken. Wenn du mit einem 1/3-Rest deinen/euren Lebensunterhalt finanzieren könnt, dann ist ja gut...Aber viele schaffen das nicht, wenn z.B. Nachwuchs vorhanden ist oderoderoder.


    Aus diesem Grund muss man die Tragbarkeit immer objektiv beurteilen. z.B.


    Beispiel 1:

    Einkommen: CHF 50'000.00 (100%)

    Kreditkosten: CHF 25'000.00 (50%)

    Lebenshaltung: CHF 25'000.00 (50%)


    Die Tragbarkeit reicht nicht aus, denn mit CHF 25'000.00 im Jahr kommt man nicht aus...




    Beispiel 2:

    Einkommen: CHF 500'000.00 (100%)

    Kreditkosten: CHF 250'000.00 (50%)

    Lebenshaltung: CHF 2550'000.00 (50%)


    Die Tragbarkeit reicht aus (bei gleicher %-Zahl), denn mit CHF 250'000.00 im Jahr kommt man aus...


    Aus diesem Grund muss man das individuell beurteilen.

    Ich weiss ja auch nicht, wieviel Eigenmittel eingesetzt werden, sprich, wiehoch die Hypothek sein wird...zudem weiss ich nicht, ob allfällige Amortisationen geleistet werden müssen. Aber gehen wir einmal von einer 70%-Belehnung aus (Durchschnittswert):


    CHF 900'000.00 Belehnungswert

    CHF 270'000.00 Eigenmittel

    CHF 630'000.00 Hypothek (70%)

    - CHF 600'000.00 1. Hypothek

    - CHF 30'000.00 2. Hypothek


    Tragbarkeit:

    - CHF 27'000.00 Zins 1. Hypothek: 4.5% (kalk. Zins)

    - CHF 1'650.00 Zins 2. Hypothek: 5.5% (kalk. Zins)

    - CHF 2'000.00 Amortisation pro Jahr

    - CHF 9'000.00 Neben- und Unterhaltskosten

    = CHF 39'650.00 Kalk. Kreditkosten

    Die heisst, dass das Einkommen bei ca. CHF 120'000.00 liegen müsste.


    Freundliche Grüsse

    Wer riskiert, kann verlieren. Wer nichts riskiert, der hat schon verloren.

  • Finanzierung Eigenheim

    Offspring


    Grundsätzlich habe ich auf die Frage von Daniel_Gygax geantwortet und meine Erfahrung versucht weiterzugeben. Ich kenne seine Details ja nicht. Ich erwähne es gerne nochmals: Mein Startkapital bei Geburt war Null,Null. Mit einem bescheidenen Einkommen von rund 85`000 SFr./Jahr, einer Familie mit einem kleinen Kind, habe ich es doch zu zwei Liegenschaften gebracht welche nur mit Ersthypotheken belastet sind.


    Ich werde mir mein Leben lang nie von einem Banker sagen lassen (müssen), wie ich mein Leben zu finanzieren habe. Diese Berufsgattung treibt uns in regelmässigen abständen in die Sch..., zieht den Schwanz ein und lässt die naiven Kleinen in der Luft hängen. Ich weiss von Leuten, die Leiden noch Heute an den Neunzigern...

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    Also mit der Berechnung von Offspring ist man auf der sehr sicheren Seite.

    Aktuell kostet eine 10-jährige um die 3.5%


    Mit einer defensiven Staffelung kommt man mit dem Durchschnitt auf 3%. Dadurch ist eine höhere Amortisierung möglich, was langfristig die Belastung nachhaltig senkt.


    Ich würde auf jeden Fall alles in die 1. Hypothek nehmen.


    Wichtig sind auch andere Faktoren wie Zustand und Lage des Objekts (unverbaubare Lage?). Energie (Minergie, Erdwärme, Öl, Gas) etc.

  • Finanzierung Eigenheim

    Ziegenfreund wrote:

    Quote
    Offspring

    Grundsätzlich habe ich auf die Frage von Daniel_Gygax geantwortet und meine Erfahrung versucht weiterzugeben. Ich kenne seine Details ja nicht. Ich erwähne es gerne nochmals: Mein Startkapital bei Geburt war Null,Null. Mit einem bescheidenen Einkommen von rund 85`000 SFr./Jahr, einer Familie mit einem kleinen Kind, habe ich es doch zu zwei Liegenschaften gebracht welche nur mit Ersthypotheken belastet sind.


    Ich werde mir mein Leben lang nie von einem Banker sagen lassen (müssen), wie ich mein Leben zu finanzieren habe. Diese Berufsgattung treibt uns in regelmässigen abständen in die Sch..., zieht den Schwanz ein und lässt die naiven Kleinen in der Luft hängen. Ich weiss von Leuten, die Leiden noch Heute an den Neunzigern...


    Ich gehe davon aus, dass du die Eigentumswohnung selbsttragend vermietest, richtig?


    Dann hast du einen hohen Eigenmittelanteil in die Finanzierung gebracht, oder grosse Amortisationen getätigt, wenn du nur noch 1. Hypothekn hast. Dies beeinflusst die Tragbarkeit zum heutigen Zeitpunkt ebenfalls positiv.


    Ich weiss auch, dass du mit einer Tragbarkeit von ca. 66% nicht bei jeder Bank einen Kredit bekommst. Ausser du hast ein riesen Vermögen.


    Zudem finde ich es (meine Meinung) gefährlich, wenn man eine Tragbarkeit von mehr als 50% hat, man weiss nie, was im Leben alles passieren kann...


    Freundliche Grüsse

    Wer riskiert, kann verlieren. Wer nichts riskiert, der hat schon verloren.

  • Finanzierung Eigenheim

    Offspring


    Ich glaube langsam, wir sind in unserer Meinung ähnlicher als es scheint. Ich, so scheint es, habe mich falsch ausgedrückt.

    Zum richtig stellen:

    Die Wohnung ist selbsttragen vermietet (Belastet nur mit einer Ersthypothek)

    Das EFH, ebenfalls nur mit Ersthypo belastet, schliesst bei der Tragbarkeitsrechnung mit unter 30% ab.

    Was ich vorher an Daniel_Gygax als Grund-Info mitgeben wollte, ist: Ich würde keine Liegenschaft erwerben mit weniger als 30-35% Eigenkapital. Und die Tragbarkeit darf keinesfalls die 33%-Regel überschreiten. Ich bin ein sehr konservativer Mensch in finanziellen Angelegenheiten.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    Ziegenfreund wrote:


    Ich habe bei meinem letzten Beitrag während dem Schreiben gemerkt, dass wir wahrscheinlich aneinander vorbei reden...;-)


    Ich würde in jedem Fall auch beim Kauf möglichst viel Eigenmittel investieren. Wenn möglich einfach nicht zuviel PK-Guthaben (Damit keine Deckungslücken und Kürzungen der Risikoleistungen entstehen). Zudem würde ich darauf achten, dass man ein bisschen Vermögen "spatzig" hat für Unvorhergesehenes. Ich persönlich amortisiere ausserordentlich immer wieder ein bisschen ab. Einfach darauf achten, dass im Vertrag keine Kündigung hierfür notwendig ist (z.B. CHF 50'000.00 pro Jahr freiwillige Amortisation möglich).


    Freundliche Grüsse

    Wer riskiert, kann verlieren. Wer nichts riskiert, der hat schon verloren.

  • Finanzierung Eigenheim

    Offspring


    Das mit der PK sehe ich auch so. So hast Du auch immer den nötigen Reservebatzen, sollte dann wirklich der Worst Case eintreffen.


    Auch ich rechne immer mit 5% Hypozins. Die Differenz zum jetzigen Zinsniveau verwende ich als ausserordentliche Amortisation. Ergibt eine positive Spirale.


    Mein Ziel: Mit 60/65 Jahren (in ca. 30 Jahren) möchte ich meinem Sohn ein unbelastetes EFH übergeben und selber in einer unbelasteten Wohnung leben.


    PS: Bayern ist nicht übel, Barca gefällt mir noch ne Spur besser.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    Bin genau deiner Meinung betreffend a.o. Amortisation. Verfolge das genau gleiche Ziel.


    Betreffend FCB:

    Bin eigentlich nicht Bayern-Fan, sondern Fussball-Fan im Allgemeinen ;-), es gab einfach keine anderen Bilder ;)

    Wer riskiert, kann verlieren. Wer nichts riskiert, der hat schon verloren.

  • Finanzierung Eigenheim

    Ziegenfreund wrote:




    Na du bist ja ein guter Papa :D *wink*

    querschuesse.de

  • Finanzierung Eigenheim

    orangebox wrote:

    Quote



    Na du bist ja ein guter Papa :D *wink*




    Das kann ich leider nicht selber beantworten. Müssten wir mal den Kleinen fragen. Ich versuche es jedenfalls. Gewisse Ziele muss haben. Ich glaube, das fehlt vielen Leuten: Das Fernziel.


    So, jetzt schwinge ich mich aufs Motorrad und fahre wie der Blitz durch den Hagel. Sonst gibts zu Hause ein Donnerwetter! :)

    Einen geruhsamen Abend allerseits.




    Ach übrigens Daniel_Gygax: Konntest Du einige Infos aus der entstanden Diskussion für Dich Gewinnen?


    Wünsche Dir jedenfalls viel Spass im neuen zu Hause.

    Spare in der Zeit, so hast Du in der Not

  • Finanzierung Eigenheim

    Ich danke euch vielmals, musste mich zuerst mal reinlesen, bin meistens nur am Mittag und Abend im Forum, darum keine frühere Meldung von mir.


    Zu meiner Situation. Bin 24 Jahre alt (erst :)), zahle regelmässig AHV und habe seit 2 Jahren eine 3. Säule (Versicherung Helvetia) habe so ca. 100'000 Barmittel zuverfügen (inkl. Gold und Wertschriften, Fonds)


    Ich und meine Partnerin wollen uns ein Eigenheim leisten. Da wir ein Fernziel haben, sparsam leben können und wir der Meinung sind mit 2000-2500 Mietkosten im Monat kann man auch ein Hausabbezahlen.


    Es ist alles noch am Anfang aber es sollte bis ende Jahr klappen, haben diese Woche einen Termin mit unserem Finanzberater der das ganze auch mal anschauen will.


    Eine Problem das besteht ist das meine Partnerin im nächsten Januar eine Weiterbildung im Unispital zur Anästhesistin machen wird, momentan ist Sie Pflegefachfrau mit Diplom und verdient demensprechend. Nun wärend Ihrer Ausbildung (2 Jahre lang) wird Sie Brutto nur noch ca. 4300.- verdienen.


    Ich fange im Herbst meine Weiterbildung zum Technischen Kaufmann an (auch 2 Jahre) in diesen 2 Jahren werden wir also nicht so ein hohes Einkommen haben ca. 110'000.- denke ich mal.


    Dafür wird es in 2 Jahren anderst aussehen meine Partnerin wird zwischen 6-8000.- verdienen je nach Spital und ich komme auch auf einen guten Lohn nach meiner Weiterbildung.


    Nun weiss ich nicht wie das eine Bank sieht, wir wollen uns jetzt nicht auf eine 4.5 Zimmer Wohnung einlassen wenn wir uns in 2 Jahren ein Terassenhaus leisten können. Wie sollten wir vorgehen?


    Kommt da einem die Bank entgegen?


    Greez