Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Tragbarkei

Die Berechnung der Tragbarkeit ist ziemlich simpel.

Hypothek multipliziert mit 0.05 = X (=Kalkulatorischer Zins)

Hypothek multipliziert mit 0.01 = Y (= Amortisation)

Hauspreis multipliziert mit 0.01 = Z (= Nebenkosten)

X+Y+Z darf einen Drittel deines Jahreslohnes nicht übersteigen.

Gruess God

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

bvg wird normalerweise nicht voll angerechnet. oder wenn, dann nur in kombination mit einer todesfallrisikopolice. je nach bank unterschiedlich.

hab aber schon gesehen, dass je nach konkurrenzofferte sogar NUR auf bvg-eigenmitteln eine finanzierung gemacht wurde. kulanz -.-

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Aus meiner Sicht ist Eigenmittel das, was du einzahlen kannst für den Hauskauf. Wenn du also noch 50'000 hast die du aber nicht für das Haus einsetzen willst, dann zählt das halt nicht dazu.

3a Säule kannst du zu 100% rauslösen für selbst bewohnte Immoblilie.

BVG kannst du je nach Alter und angespartes Kapital ein Teil für selbstbewohntes Wohneigentum beziehen. Das finde ich jedoch nicht wirklich schlau. Mit dem Bezug fällt die Vorsorgeleistung. Und wenn du ein Haus kaufst und dir etwas passiert, genau dann ist es wichtig, dass der Partner gut abgedeckt ist. Ein Bezug von BVG geht halt zulasten Sicherheit...

Du kannst aber Lebensversicherungen und BVG auch an die Bank verpfänden. Dann bleibt der Versicherungsschutz bestehend, aber die Konditionen werden besser.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Auf http://www.gis.zh.ch gibt es für den Kanton Zürich intressante Infos. Einfach die Adresse seines Hauses eingeben und schon kann man viele Intressante Dinge abfragen.

- Lageklassen

- Erdwäresondekarte

- Altlastenkataster

etc.

Gibt es mittlerweile auch schon für viele weitere Kantone.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Rechnen wir mal einfach durch.

Haus kostet 500'000.--

100'000 benötigst du an Eigenmittel, wobei die hälfte Cash sein solle (ohne 2. 3. Säule verpfänden; bei vorbezug wirds als cash angesehen)

wenn du verpfändest erhöht sich natürlich der Kreditbetrag, da du deine Mittel nur Pfändest und nicht einzahlst. Nehmen wir mal an du pfändest nicht, tätigst einen Vorbezug.

Kosten 500'

EM -100'

Kreditbetrag: 400'

So viel Hyp. benötigst du.

Hier wird zwischen 1. und 2. Hypo noch gerechnet. Zumindest kalkulatorisch in der praxis könnte es sein dass du für beide den gleichen Zins zahlen musst.

65% von 400' sind di 1. Hypo. Also 260' welche mit 5% kalkulatorisch verzinst werden.

Die 2 Hyp. 140' werden mit 5.75 kalkulatorisch dazu.

Zins 1. Hyp im Jahr= 13000

Zins 2. Hypo im Jahr= 8050

Amortisation 20 Jahre 2. Hyp = 402.50

Nebenkosten 1% von Kaufpreis: 5'000.--

Total: 26'452.50.

Du musst mindestens (mit deinem Partner zusammen)

79'357.50 im Jahr verdienen.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

ich würde hier mal ganz allgemein noch eine grundsatzfrage in den raum stellen: wie solide ist die partnerschaft? was passiert, wenn die partnerschaft auseinandergeht? kann sich dann eine der beiden parteien das haus auch alleine leisten? das wäre für mich eine grundvoraussetzung, ansonsten sind im falle einer trennung die schwierigkeiten vorprogrammiert...und allenfalls ein zwangsverkauf zu einem ungünstigen zeitpunkt unvermeidbar.

auch bei der renovation ist das ein wichtiger aspekt: wie werden die wertvermehrenden investitionen/arbeit angerechnet? da gilt es präzise abmachungen zu treffen. ebenso bezüglich der finanzierung: wer ist hypothekarschuldner, von wem kommt wieviel geld? sind beide als eigentümer im grundbuch eingetragen?

diese fragen scheinen mir fundamental.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

reckefoller wrote:

Quote

auch bei der renovation ist das ein wichtiger aspekt: wie werden die wertvermehrenden investitionen/arbeit angerechnet? da gilt es präzise abmachungen zu treffen.

Das ist richtig! Ohnehin empfiehlt es sich immer das Haus durch einen Schätzer der Bank schätzen zu lassen. Dann kann man genau abschätzen was ist wertvermehrend und was ist werterhaltend. Wieviel aufgestauter Unterhalt ist vorhanden und mit was für einen finanziellen Aufwand kann dieser circa beseitigt werden.

Was ich noch erwähnen wollte und da drum gibt es auch immer wieder Diskussionen beim Kauf. Die Grundstückgewinnsteuer!! Gerade bei älteren Objekten. Diese sollte wann immer möglich durch den Verkäufer sichergestellt werden und nicht aufgeschoben werden, denn wenn diese dann nicht bezahlt wird bleibt sie am neuen Eigentümer hängen.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Ramschpapierhaendler wrote:

Quote

Bei einem Alter von 15 - 35 Jahren werden 1% für die Nebenkosten wohl kaum reichen. Die Banken rechnen zwar einfachheitshalber immer damit (da sie selbst keine Ahnung von der Materie haben). Ich hab noch selten einen Banker gesehen, der für ein neues Minergiehaus andere NK einsetzt als für eine uralte Energieschleuder...

Du meinst wohl auch die Banker sind auf den Kopf gefallen Glaub mir im Hintergrund werden bei Altliegenschaften entsprechend höhere Nebenkosten angerechnet. Minergiehäuser werden teilweise auch günstiger gerechnet, aber irgendwo muss man halt einen Massstab ansetzen und der ist nun mal bei 1%.

Das gleiche gilt auch für aufgestauten Unterhalt etc. Offiziell wirst Du das aber nicht sehen, aus dem einfachen Grund weil der Kunde sonst wieder das Gefühl hat das Ganze wirkt sich auf seinen Konditionen aus, was es im Endeffekt aber auch tut.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Daniel_Gygax

Die 3. Säule wird bei Auszahlung nachbesteuert, diese Steuer ist progressiv, erkundige dich frühzeitig in welchen Tranchen sie zu investieren Sinn macht.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Basel II sagt Dir etwas oder?

Jeder Kunde kriegt bei einern Finanzierungsbestätigung ein Rating. Das basiert auf den Ratingmodellen der Banken die auf den Vorgaben von Basel II basieren. Dementsprechend funktioniert die Konditionierung. Doch von dem kriegst Du als Kunde nichts mit das wäre zu komplex.

Die CS umschreibt es so auf Ihrer Homepage

Die aufgeführten Zinssätze verstehen sich als Richtwerte. Diese gelten für erstklassige Wohnobjekte und Kreditnehmer mit einwandfreier Bonität. Die abgebildeten Zinssätze betreffen die 1. Hypothek mit einer Belehnung bis 66% des Verkehrswertes der Immobilie. Die Zinssätze der 2. Hypothek sind jeweils 0.75% höher. Die Zinssätze können jederzeit ändern. Alle Angaben ohne Gewähr.

Dein Rating setzt sich aus dem Einkommen, Vermögen und Verschuldungsgrad zusammen. Je nach Rating hat die Bank nach Basel II deine Hypothek mit Eigenmittel zu hinterlegen für allfällige Ausfälle.

Das heisst konkret, Du wirst nie wissen wieviel die Bank an dir verdient weil du die Marge nicht kennst. Für gute Schuldner gibt es deshalb auch die Möglichkeit für Sonderkonditionen.

Intern werden Liegenschaften mit aufgestautem Unterhalt oder veraltetem Standard sehr wohl mit mit mehr als 1% Nebenkosten gerechnet, das wird Dir aber so nicht kommuniziert. Ist beispielsweise eine Finanzierung so knapp und die Liegenschaft nicht Top, kann es auch mal einen Risikoaufschlag auf den Konditionen geben.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Das liegt aber wohl eher an den verschiedenen Finanzierungskriterien unter den Banken. Die Tragbarkeit ist ja nur ein Kriterium, du weisst nicht welche weiteren Faktoren und Überlegungen noch mitspielen und du weisst auch nicht ob der gleiche Hypothekarspezialist dahinter steckt. Der eine geht mal etwas mehr Risiko ein, der andere weniger.

Gehen wir davon aus ich wäre Hypothekarspezialist. Dann würde ich eher mal von den Richtlinien abweichen wenn die Lage der Liegenschaft stimmt, als wenn Du ein in den Nebenkosten etwas günstigeres Objekt in Besenbüren finanzieren lassen möchtest.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Daniel_Gygax wrote:

Quote

Das wichtigste scheint mir dass, das Haus eine gut funktionirende Heizung hat. Den das kann schnell mal teuer werden.

Gibt es gute Zeitschriften zum Thema Hauskauf, Immobillien etc. die ich am Kiosk erhalte und ihr mir empfehlen könntet?

Gruss Roger

Bei der Heizung würde ich immer mal einen Blick auf den Jahrgang des Boilers werden. Auch wie regelmässig dieser gewartet wurde.

Empfehlen kann ich

http://www.hausbau-forum.ch/

Anstatt Zeitschriften würde ich Dir mal einen Besuch an einer Messe empfehlen. BAUEN & MODERNISIEREN und EIGENHEIM-MESSE SCHWEIZ. Dort kriegst Du auch alles was Dein Herz begehrt.

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

Daniel

erkunde Dich mal in Deiner Umgebung nach der Möglichkeit den werterhaltenden Umbau von der Steuer abziehen zu können. Nicht unbedingt bei der Behörde selber

Ich wusste das nicht und konnte so nicht planen. Sonst hätte ich den Umbau in zwei Tranchen bezahlt Dez/Feb.

So habe ich alles im darauf folgenden Jahr bezahlt und konnte nur einmal Null versteuern.

Einerseits hatte ich mich über den unerwarteten Zustupf gefreut, andererseits natürlich geärgert, weil es doppelt soviel hätte sein können

lg

Rhia

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

@ Rihanna

Ich frage mich ohnehin ob es nicht besser bis zur def. Abschaffung der Dumont Praxis einfach nur das nötigste zu machen. Zumindest für jemanden die Daniel_Gygax der ein älteres Objekt kauft könnte das intressant sein.

Mit den Gesetzesänderungen wird eine langjährige bundesgerichtliche Rechtsprechung (die so genannte «Dumont-Praxis») aufgehoben. Nach dieser Praxis durfte ein Eigentümer während der ersten fünf Jahre seit dem Erwerb einer stark vernachlässigten Liegenschaft die Unterhaltskosten für bisher unterlassene Unterhaltsarbeiten steuerlich nicht in Abzug bringen. Aus steuerlicher Sicht ist naheliegend, dass schon die Begriffe «vernachlässigt» und «unterlassener Unterhalt» zu verschiedensten Interpretationen Anlass gaben. Die daraus resultierende unterschiedliche Praxis der Kantone sowie die schwankende Rechtsprechung dienten nicht der Rechtssicherheit, sondern beschäftigte nur die Steuerberater.



Die neue Regelung

Sowohl dem Bund wie auch den Kantonen wird im geänderten Steuerharmonisierungsgesetz vorgeschrieben, dass die «Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften» bei Liegenschaften im Privatvermögen vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden können (Art. 9 Abs. 3 Einleitungssatz StHG). Während bei der Direkten Bundessteuer die Gesetzesänderung unmittelbar in Kraft tritt, haben die Kantone zwei Jahre lang Zeit, ihre Gesetze anzupassen. Es ist davon auszugehen, dass der Bundesrat die neue Regelung auf Anfang 2010 in Kraft setzt, sodass sie spätestens im Jahre 2012 gesamtschweizerische Gültigkeit hat.

http://www.hev-zuerich.ch/ms-z…2008/ms-art-200810-13.htm

Alles zum Thema Haus (Immobilien)

das heisst für manche langes Warten

ich wohne in dem Kanton, der von Lausanne eines auf den Deckel bekommen hat

Ein Steuerberater hat von mir nix bekommen, ich habs selbst hin gekriegt

lg

Rhia